В случае если у умершего заемщика не осталось наследников, все просто. Квартира объявляется выморочным имуществом и уходит в собственность государства. А если наследники остались?

Как правило, при выдаче ипотечного кредита, требуется страхование жизни и здоровья: ведь ипотека берется на долгий срок, за который случиться может многое. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Стандартный пакет страховой компании включает в себя случай, когда заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, то страховых выплат, скорее всего, не будет. При желании можно просить страховую компанию расширить страховой пакет, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине, но это сделает страховку дороже, а страховое возмещение будет получено частичное. Если жизнь заемщика была застрахована, а смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана выплатить сумму задолженности этого заемщика перед банком полностью. И родственники заемщика получат новую квартиру без долгов.

Но страховая компания расстается с деньгами неохотно, и может отказаться от выплаты долга. В этом случае родственники умершего обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или невыполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. Одна из причин, по которым страховая компания может отказаться от выплат, — это если заемщик при оформлении страховки утаил, что он болен какой-либо болезнью. Другая распространенная причина — смерть наступила в результате самоубийства или преднамеренного убийства. Это должно быть доказано соответствующими органами МВД. Такие случаи не относятся к числу страховых.

В случае же если страховая компания отказывается выплачивать банку сумму ипотечного кредита, наследники заемщика получают все его долги, но в размере, не превышающем стоимости наследственного имущества. Причем отвечают они по долгам солидарно и в тех долях, в которых к ним перешло наследство. То есть если квартира была поделена пополам между двумя сыновьями, то и долги они будут выплачивать поровну. Если же наследодатель предпочел поделить доли на неравные части, так же поделятся и его долги.

В случае наследования долгов умершего у его родственников есть несколько вариантов.

Первый — это продолжать выплачивать долги. При этом схема выплаты ипотечного кредита заново согласовывается с банком, и тот идет на некоторые уступки. Чаще всего банк соглашается на отсрочку выплат. Также были случаи, когда банк разрешал сдавать унаследованную квартиру, чтобы она сама "зарабатывала" на выплаты по кредиту. Естественно, при этом необходимо оформление всех документов и выплата налогов. После выплат по кредиту квартира переоформляется в собственность наследников.

Второй вариант — продать квартиру. Это может сделать банк, если наследники отказываются выплачивать долги. В этом случае квартира выставляется на аукцион, банк покрывает сумму кредита и расходы по продаже квартиры, а наследники получают то, что осталось. Или же наследники могут продать квартиру самостоятельно. В этом случае они сами ищут удобного им покупателя, и, как следствие, продают квартиру по более высокой цене, чем в результате аукциона. Главное в этом вопросе — суметь договориться между собой.

Третий вариант — вообще отказаться от наследства. Но это шаг не очень разумный, так как рыночная стоимость квартиры, даже с не до конца выплаченным кредитом, все равно выше, чем сумма этого самого кредита. Кроме того, нельзя отказаться только от части наследства. То есть если человек унаследовал квартиру с обременением, дачу и машину, он не может отказаться только от квартиры.

Что касается практики, то выплаты кредита полностью в связи со смертью заемщика бывали. В январе 2008 года страховая компания "Русский мир" выплатила 20,254 млн рублей по ипотечному кредиту. Подобная история случилась и у компании "Стандарт-Резерв", которая выплатила 43 млн руб. в связи со смертью заемщика. А "Росгосстрах" выплачивал страховые суммы несколько раз — от 1,3 до 6,5 млн руб. каждая.

Всем хороши кредиты малому бизнесу: низкая доля просрочек, без малого полное отсутствие невозвратов, высокие по сравнению с корпоративными кредитами ставки. Но банки ни при каких обстоятельствах не делали ставку на тот самый наружность кредитования, он всю дорогу был перспективным, тогда как другие становились хитами. Сегодня обстановка изменилась: сливки на рынке потребительских и корпоративных кредитов сняты, а ситуация на финансовых рынках располагает к поиску нетрадиционных решений. С малым коммерциалом пора игрывать по-крупному?

Ни два ни полтора

По закону малым считается предприятие с численностью сотрудников до 100 человек. Банкиры подходят к проблеме иначе: малым бизнесом у них может попасть любая фирма, лимит кредитования которой не превышает 5 млн. долларов.

Кредиты малому бизнесу делятся на два типа: микро, которые даются без залога на сумму 1 млн. рублей, и все остальные. Во вторую категорию попадают вдали не маленькие суммы: в "ВТБ 24" "кредит на формирование бизнеса" (в статистике банка такие кредиты относятся к малому и среднему бизнесу) может добиваться 5 млн. долларов, а в специализированном КМБ-банке - 39 млн. рублей (в отдельных случаях лимит может быть повышен). Разные подходы позволяют подвинуть конкурента в табели о рангах: ВТБ, тот, что готов ссужать фирмам большие суммы, в прошлом году вышел на второе затем Сбербанка местоположение по кредитам малому бизнесу (портфель - больше 40 млрд. рублей). Первопроходец на этом рынке, КМБ-банк, старается соблюдать чистоту жанра: кредитов выдается больше, но их общая сумма меньше.

Из-за расхождения в терминах надежной статистики по кредитам малому бизнесу не существует, но ясно, что граждан банкиры кредитуют куда охотнее: к середине 2007-го банки одолжили населению 2,6 трлн. рублей, тогда как, по консервативной оценке Российского микрофинансового центра, портфель кредитов малому бизнесу на финал года был на строй меньше. Дело в том, что кредиты "физикам" технологичнее: при принятии решения употребляется однотипный скоринг, а при бизнес-кредите всякий раз приходится действовать персональный расчет.

Cтавки по потребкредитам могут вдвое превышать ставку, по которой возьмет кредит предприниматель. Потребительский кредит отдается из зарплаты: главное - воротить его в приемлемый для банка период, само существование средств рассматривается как данность. Предпринимательский кредит должен отбиться за счет прибыли, но финансовая устойчивость невеликий фирмы, которая почти наверно не имеет аудированной отчетности, совершенно не очевидна, к тому же в этом случае процентная ставка для заемщика принципиальна.

К началу этого года чаша кредитных весов словно бы бы качнулась в сторону малого бизнеса. В розничном кредитовании после этого фактического запрета на "навязанные услуги" (вроде ведения ссудного счета) и предписания раскрывать эффективную ставку темпы роста портфелей грубо снизились. Борьба за крупных корпоративных клиентов также неблизко не всем по зубам: более того Альфа-банк вынужден утрачивать таких могучих клиентов, как "Газпром" и "Транснефть". Спрос же на банковское финансирование со стороны малого коммерциала Минэкономразвития оценивает в 25 млрд. долларов - кредитуй не хочу.

Да и с маржей на этом рынке все весьма неплохо. "Если учесть риски, маржа по кредитам малому бизнесу никак не меньше, чем при кредитовании граждан, - говорит член правления "ВТБ 24" Сергей Сучков. - Если при ставке 18-20% годовых по потребкредитам мы имеем риски невозврата 7-10%, то по кредитам малому бизнесу при ставке на глаз 16% годовых риск составляет 2-2,5%". С прошлого года почти все розничные банки задумались над привлекательной упаковкой продуктов для мелких предпринимателей. "Практически не осталось тех, кто бы не хотел развивать кредитование малого бизнеса, - говорит управляющий блока по развитию малого и среднего бизнеса банка "Траст" Кирилл Тихонов. - Вопрос - как это делать".

Паковать и реализовать

До того как сосредоточиться на малом бизнесе, Тихонов работал в банке клиентским менеджером. Когда "Траст" решил развивать это ориентация с целью зайти в пятерку крупнейших кредиторов, было объявлено о наборе сотрудников в новое подразделение. Тихонов решил, что служба с малым бизнесом перспективнее, чем обслуживание клиентов. И не ошибся: на новом направлении он проворно прошел дорога от рядового специалиста до директора бизнес-блока.

"Хотелось выдумать что-то, чего нет ни у кого, - рассказывает Тихонов. - Мы пытались обозревать на ход глазами клиента. Оказалось, что нередко следом звонка в банк клиент может так и не дозреть до встречи с менеджером - как будто бы нужно готовиться, документы собирать, вот все и откладывается без конца". Так в "Трасте" появилась услуга под названием "Служба доставки кредитов". "Клиент, где бы он ни находился, звонит по одному федеральному номеру, попадает в call-центр в Москве, дальше оператор вбивает в нашу форму город, номер телефона и удобное миг для встречи, - рассказывает банкир. - В течение дня клиенту перезванивает кредитный менеджер из его города (или региона) и всё: банк идет к клиенту".

По словам Тихонова, заключение о выдаче кредита может быть принято уже на следующий день потом звонка. Шквала звонков на колдовской номер в то время как нет, но за год портфель кредитов "Траста", выданных малому бизнесу, вырос в немного раз и добился 10 млрд. рублей. В 2008 г. подразделение Тихонова планирует удвоить показатель. Сделать это будет непросто: другую фишку - секьюритизацию портфеля кредитов малому бизнесу (в различие от секьюритизации потребительских кредитов это свежеиспеченный продукт даже для развитых рынков) - "Трасту" вряд ли удастся реализовать в обозримом будущем. Из-за глобального кризиса спрос на такие продукты на практике исчез.

Сами предприниматели видят реальность в менее радужных красках. "На начальном этапе нам обещали кредит под 13% годовых в долларах, а в итоге мы имеем эффективную ставку 18% в рублях, - рассказывает столичный бизнесмен, взявший кредит в Юниаструм Банке. - Конфетно-букетный период, когда все менеджеры нам улыбались и отзывались с первого звонка по телефону, длился шесть месяцев. Потом оказалось, что и сумма не та, и ставка не та. Мы, было, возмутились, а менеджер сказал: не нравится - позволительно в другом банке миновать все процедуры по новой". Несмотря на послевкусие, предприниматель, торгующий продуктами питания, собирается забирать свежий кредит в том же "Юниаструме": позже первого опыта ему обещали и ставку получше, и процедуру покороче.

"Возможно, банк при анализе бизнеса нетрудно обнаружил прежде неизвестные риски", - говорит Сучков. Рисков у мелких предпринимателей более чем достаточно.

С риском по жизни

Девять лет обратно Владимир Тен начал поставлять в Россию винцо из Грузии, вскоре расширил коммерциал за счет молдавских вин. Собственных денег хватало на небольшие партии, и Тен обратился в банк. "Первый кредит дался нелегко, - вспоминает он. - Банк запросил кучу документов и долговременно их изучал". После того как основополагающий кредит был погашен, проблем с получением нового не возникло - банк с удовольствием ссужал бизнесмену и более крупные суммы, чем первые 100 000 долларов. "В банке был особый вице-президент, занимавшийся алкогольной отраслью, он знал о нас практически все, и почти каждый вопросительный мотив разрешено было принять решение по телефону", - рассказывает Тен. К 2006 г. его компании имели кредитную линию более чем на 1 млн. долларов, залогом по кредиту был товар, то есть вино.

В 2006 г. Молдова и Грузия здорово насолили Кремлю, и первейший санитарный доктор Геннадий Онищенко нежданно обнаружил, что вина из недружелюбных республик опасны для здоровья. "Когда Роспотребнадзор только запретил ввозить вино, у нас было завезено товара более чем на 400 000 долларов, - рассказывает Тен. - Банк попросил поставить подпись личное поручительство за выданный кредит - раньше полностью хватало кредитного договора, в котором написано и о залоге, и о форс-мажоре". Бизнесмен подписал поручительство: думал, что сквозь неделю-другую все рассосется.

Не рассосалось. Бутылки "Киндзмараули" и "Ахашени" пришлось направить на свалку. "Устойчивый бизнес", о котором говорилось в кредитном заключении, рухнул. Банк, сколь мог, старался "войти в положение" - тем более что, покуда действовал договор, Тен исправно платил проценты. Но когда настал час расплаты, денег на погашение кредита у бизнесмена не оказалось, и банк обратился в арбитраж. Предприниматель попытался доказать, что случившееся с ним и коллегами - это форс-мажор. Но в конце января суд принял вывод в пользу банка.

"На суде было сказано, что все указания утилизировать и не сбывать ввезенный пункт прайса носили рекомендательный характер, то есть это было точка зрения г-на Онищенко, которое разрешается было не исполнять, а сбыть наш товар и расплатиться с банком", - поражен предприниматель. Банкиры, говоря о высоких юридических рисках малого бизнеса, имеют в виду аккурат такие случаи. Никогда не знаешь наперед, кому ещё перейдет дорогу стержневой санитар: проблемы были, к примеру, у импортеров сыра, сегодня под угрозой поставки растениеводческой продукции из Индии.

Модель на завтра

Ждать, что в условиях госкапитализма для малого бизнеса будут созданы тепличные условия, не приходится. Но даже в нашем климате банкиры не теряют веры в благотворную силу инноваций.

После IPO банки группы ВТБ не испытывают недостатка в деньгах. Главная мишень - наращивать плацдармы во всех секторах своего присутствия. Ключом к кредитованию малого бизнеса может угодить новая для России технология. С недавних пор к суммам до 850 000 рублей. "ВТБ 24" пробует использовать скоринговую модель оценки заемщика, без выезда в его офис или на предприятие. По словам Сучкова, скоринг позволил сократить пора принятия решений о кредите с 3-5 до 1-3 дней. Он пока не берется дать оценку результаты эксперимента, но одно известно наперед: скоринговые заемщики заплатят за кредит по ставке более высокой, чем обычные.

Скоринг при оценке кредитоспособности малого бизнеса - сравнительно новая методика даже в США. В индустриальных масштабах банки начали употреблять ее только в 1990-е, на несколько десятилетий позже, чем в случае с потребительскими кредитами: банкирам несложно не хватало статистики, которую не возбраняется было бы применять при построении модели, способной предсказать поведение заемщика. В Штатах новая технология принесла неплохие плоды: скоринговые модели позволили основательно повысить численность кредитов на сумму до 250 000 долларов, а у малого бизнеса появилась вероятность финансироваться не только в местных, но и в федеральных банках. Как и у нас, скоринговые кредиты в США дороже, чем обычные. Так банки компенсируют возросший риск невозврата.

В России со статистикой дела обстоят значительно хуже, чем в Штатах, оттого при внедрении скоринга банкам почти точно придется произвести куда больше проб и ошибок. По прогнозу ВТБ, до 2010 г. кредитование этого сектора будет вырастать на 35-40% в год, а не скачкообразно, как было с ипотекой и потребительскими ссудами.

Малому бизнесу тоже не помешало бы как следует поработать над ошибками. Ведь чаще всего банкиры отказывают в кредитах не из-за отсутствия залога, а из-за плохого финансового состояния. "Часто предприниматель не в состоянии адекватно оценить свои финансовые потоки, - констатирует Сучков. - Ему кажется, что он все нетрудно окупит, а наши специалисты посмотрят договоры аренды, еще какие-то обязательства - и получается, что, даже взяв кредит, эта предприятие разорится посредством полгода".

********************

ручки с логотипом для промо акций