Договор с изъяном

Однако у застройщиков есть причины для печали. На эту тему шла речь на недавнем расширенном семинаре-совещании в Управлении регслужбы по ЧР, где присутствовали представители столичной администрации и руководители строительных фирм. В конференц-зале яблоку негде было упасть. Регслужба нередко отказывает в регистрации договоров об участии в долевом строительстве. Почему? Начальники отделов УФРС объяснили. Нельзя приносить такие договоры на регистрацию после ввода дома в эксплуатацию. Это противоречит закону. Потому как в договорах речь идет о строительстве квартиры на средства дольщика, а не о готовом объекте. Или другая крайность: застройщики торопятся зарегистрировать договоры о долевке, имея на руках лишь разрешение на подготовительные работы. Между тем, должны иметь разрешение на строительство жилого дома в целом. Бывает, в договорах не указаны сроки передачи квартир дольщикам, есть недочеты в проектной декларации. Все перечисленные изъяны – законный мотив для отказа в регистрации договоров долевого участия.

Аренда без правил

Немало проблем возникает при регистрации договоров аренды земельных участков под строительство жилья. По новому Земельному кодексу участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставляются под жилзастройку преимущественно через аукцион, на основании протокола об итогах торгов. В связи с законодательными изменениями альтернативных путей почти не осталось. Муниципалитет может передать застройщику участок в аренду без торгов по соглашению о сносе жилья, выселении граждан или возмещении им убытков в связи с выселением. Но такая аренда с 23 декабря прошлого года предоставляется только на 9 месяцев. Так что этот способ вряд ли придется по душе строителям. Местная администрация также может заключить договор о развитии застроенной территории с победителем аукциона на право заключить такой договор. Но и тут свои "подводные камни". Земля должна быть муниципальной или "ничейной".
Специалисты УФРС еще раз напомнили застройщикам – действующее законодательство не предусматривает право аренды земельного участка по договору о передаче функций заказчика. Если придет другой, то он должен заключить с арендатором земли договор перенайма. Вот тогда нервотрепки исключены. В ином случае будут проблемы, как это уже случилось с несколькими строительными фирмами. К примеру, отказано в регистрации договора аренды земельного участка для строительства жилых домов по ул. Чапаева, 1 "Б" в микрорайоне центральной части Чебоксар ООО "Честр-Инвест". Потому что городская администрация приняла решение о выделении участка с нарушением земельного законодательства. На торги он не выставлялся, а передача без торгов произошла вопреки установленным правилам.

Земля с народом

Но больше всего проблем застройщикам, как они считают, создала "дачная амнистия" и законодательные дополнения к ней, значительно упростившие порядок регистрации в собственность граждан индивидуальных домов и участков под ними. А по нынешним законам участки, на которых находится принадлежащее гражданам индивидуальное жилье, не могут передаваться в аренду или собственность строителей. В регистрации таких договоров будет отказано. В такой ситуации, сообщили специалисты УФСР, сегодня оказались три строительные фирмы.
Короче, что одним в радость, другим в печаль. Особо застройщиков нервирует, что граждане могут регистрировать право собственности на участки на основании выданных им "земельных" справок даже 30-летней давности. И причем на земле, которая по договору аренды (тоже зарегистрированному) уже закреплена за застройщиком. "Где логика?" – вопрошают руководители строительных фирм.
Логики, может, и нет. Но есть дачная "упрощенка", и специалисты УФРС не вправе отказать гражданам в регистрации участков и домов, если у них на руках есть соответствующие документы, пусть и 30-х годов. Начальник юротдела управления пояснила, что сегодня законодательство никак не регулирует застройку участков, занятых индивидуальным жильем. Из Земельного кодекса исключена норма, позволявшая раньше изымать участки (в том числе путем выкупа) для государственных или муниципальных нужд по генеральным планам застройки городских и сельских поселений, по иным основаниям. С другой стороны, и проследить в каком месте находится оформляемый в собственность участок тоже непросто, ведь у каждого из них свой кадастровый план, номер и адрес.
Так что же делать? Были предложения озаботить кадастровую службу, чтобы не выдавала документы на участки, находящиеся в аренде застройщиков. И совет был: чтобы среди претендентов на участки было меньше хитрецов, застройщикам надо заключать с гражданами-переселенцами письменные сделки по прекращению их права собственности на дома и участки под ними. То есть, если застройщик обеспечил владельца дома, который будет снесен, квартирой, это еще не факт, что титульные права собственника прекращены. Нужна официальная бумага. Пока эти права не будут прекращены в законном порядке, застройщик не имеет права начинать строительство. А если пренебрежет этим, то регслужба может отказать ему в регистрации договоров о долевом участии в строительстве жилья. И легкий бальзам на сердце строителей – отныне регистраторы намереваются более тщательно изучать документы. И если при аренде земли под застройку предусматривается снос домов, то граждан со справками из советского "далека" может постичь неудача. А тем застройщикам, что уже "влетели" в ситуацию с частными домами, нужно разрешать спор в судебном порядке или отрабатывать механизм его разрешения с администрацией по прекращению прав граждан на снесенные дома и участки под ними.

Ипотека с клыками…

Законом о долевом строительстве в целях максимальной защиты прав и интересов участников долевого строительства предусмотрена законная ипотека. Проще говоря, с момента регистрации договоров о долевке до дня, когда дольщики примут по акту передачи причитающиеся им жилые метры, объект строительства, земля под ним, другая недвижимость находятся у них в залоге, а застройщик – залогодатель. Таким образом, законодатели подстраховали участников долевого строительства на случай, если застройщик не исполнит взятых по договорам обязательств. Причем ни одна из сторон не может отказаться от такого залога, это не в их воле. Застройщики смирились с ипотекой, а куда деваться? Но полагают, что их изрядно "стреножили" сроками ее прекращения. Погасить регистрационные записи об ипотеке можно только после того, как будет произведена госрегистрация права собственности на объекты долевого строительства всех участников – по их заявлению и застройщика. Но практика показывает, что после сдачи дома в эксплуатацию не все дольщики торопятся зарегистрировать право собственности на квартиры. И еще хуже, когда кто-то из них умирает, а наследники вступают в права лишь через полгода, а то и вовсе не спешат к нотариусу. По этой причине застройщики, к примеру, не вправе расторгнуть договор аренды земли (она остается в залоге) и продолжают платить за нее, что называется, по полной программе.
Один из застройщиков пытался оспорить отказ в прекращении аренды земли после окончания строительства, но Верховный суд России признал установленный порядок прекращения ипотеки законным. И тут участники семинара ломали голову – что делать? Может, перенять опыт москвичей? В российской столице и Московской области застройщики к договорам долевого участия прикладывают дополнительное соглашение – в нем дольщик поручает регистрацию его собственности заказчику жилья. "Насколько такая в некоторой степени "принудиловка" законна – это еще бабка надвое сказала – авт.". Но, главное, опыт прижился, и никому от этого хуже не стало. Так что, может, и есть смысл изучить практику москвичей. И арендовать под строительство нескольких домов не единый земельный кусок, а отдельные участки. А то наживут себе хлопот, как строительная фирма "Мир камня" (руководитель о том сама поведала). Организация строит четыре дома, и все – на одном земельном участке. Первый сдали, а договоры о долевке по второй позиции, которая уже строится, зарегистрировать, как того требует нынешний закон, не могут – земля-то под ипотекой. Регслужба подсказала выход (вполне приемлемый с точки зрения закона), отметив, что многие застройщики оказались в ипотечной ловушке "одной земли". Напоследок участники семинара посетовали на предмет того, что закон о долевке с ипотекой был направлен против недобросовестных застройщиков, а пострадали все. Но есть надежда, что законодатели учтут проблемы, возникшие с практической реализацией этого закона.

Зачастую будущий покупатель квартиры, обращаясь в ту или иную организацию, просто не знает, какие именно опции входят в предложенную компанией услугу. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, за что же, собственно, с клиентов "дерут деньги".

Путь № 1. Идем в банк "без посредников"

Первое, что приходит в голову - обратиться в банк лично. Сегодня у каждого банка есть сайт, где точно указаны координаты специалиста по ипотеке. Предварительную консультацию вам дадут прямо по телефону или вышлют на электронную почту, но окончательное решение, выдавать ли вам кредит, банк примет, разумеется, не только после личной встречи, но и после успешного прохождения андеррайтинга – проверки платежеспособности клиента.

Однако у такой самостоятельности есть два очень существенных недостатка. Во-первых, банков много, а клиент - один. Любой банк имеет право отказать в выдаче кредита. Как показывает практика, причины отказа могут быть как объективными (отсутствие документального подтверждения доходов, испорченная кредитная история), так и субъективными. Вплоть до того, что сотрудникам банка может не понравиться физиономия клиента, его одежда и манеры. Случаи из жизни: молодой женщине банк отказал в кредите лишь потому, что ее муж – молдаванин по национальности. Другого весьма состоятельного джентльмена, юная банкирша завернула, случайно увидев, что он приехал на "Волге" и курил "Яву".

Еще один минус заключается в том, что "чайнику" очень трудно сориентироваться в большом количестве ипотечных программ (а их, действительно, - тьмы и тьмы) и выбрать наиболее выгодное предложение. Клиент, который обращается в банк напрямую, обычно берет то, что дают.

Кроме того, не всегда то, что декларируется, старательно претворяется в жизнь. Банков, которые заявляют о введенных ипотечных программах, только в Москве около двухсот. Но попробуйте позвонить в ипотечный отдел какого-то малоизвестного кредитного учреждения и, вполне возможно, услышите: "Ой, а у нас нет такого специалиста. Позвоните завтра, она уже ушла". Ловить специалиста будете вечно. Шанс получить кредит в таком банке измеряется отрицательными величинами, потому что ипотечная программа для него – не главное, может он и выдает два кредита в год, да  и то, - все больше "своим".

Впрочем, тех, кто готов потратить время на самостоятельный поиск подходящей программы, ждет вознаграждение – это и в самом деле наиболее экономный путь. В виде различных комиссий вы заплатите банку примерно 1-1,5% от стоимости кредита.

Путь № 2 Обращаемся к ипотечному брокеру

В профессиональные задачи кредитных брокеров входит не только помощь клиенту в сборе пакета документов, необходимых для получения кредита. По совести сказать, многие документы клиенту в любом случае придется собирать самому – ведь не поедет же брокер к вам на работу, чтобы сделать ксерокопию вашей трудовой книжки.

Как объяснил генеральный директор ипотечного агентства "Ипполит" Артис Вейпс, главной услугой ипотечного брокера является разработка персональной кредитной линии для каждого клиента. Брокер поможет клиенту "договориться с банком на берегу", с учетом потребностей и возможностей конкретной семьи. Ведь один клиент рассчитывает быстренько погасить кредит и для него важно отсутствие длительных мораториев банка на досрочное погашение, а также серьезных штрафов. Другой клиент, напротив, точно знает, что будет платить все 20 лет, и для него важно выбрать программу, предусматривающую минимальный первоначальный взнос и низкую годовую процентную ставку.

Потенциальному заемщику гораздо проще получить одобрение банка при поддержке "своего" ипотечного брокера, нежели действуя самостоятельно. Дело не в круговой поруке, как полагают обыватели. Самостоятельно человек может обратиться лишь в отдел банка, который работает с физическими лицами. А ипотечный брокер пройдет дальше - в отдел по работе с партнерскими программами, где работают более квалифицированные банковские служащие и решения принимают более обоснованно. Кстати, клиента, верного привычкам юности (ездить на испытанной "Волге" с ядреной "Явой" в зубах) о котором мы рассказали в предыдущей главке, ипотечному брокеру удалось отбить, и тот благополучно получил кредит. А девицу, которой не понравились "совковые" машина и сигареты, убрали в глубины банка – подальше от клиентов.

Кроме того, ипотечный брокер старается снизить различные накрутки банка, неизбежно сопровождающие получение кредит. Обычный результат – "падение" банковских комиссий вдвое.

Работа ипотечного брокера заканчивается, как только банк выдает одобрение на кредит, но каждое крупное ипотечное агентство имеет контракты о сотрудничестве с грамотными риэлтерами, и по желанию клиента эти риэлтеры подключаются на последнем этапе сделки.

Опросив несколько ипотечных агентств ("Ипполит", "Кредит-Макс", и Независимое Бюро Ипотечного Кредитования) мы вывели следующую "таксу":

Цены на услуги ипотечного брокера варьируются от 5000 руб. (разовая консультация) до 1,5-3% от суммы банковского кредита. За отдельный гонорар ипотечный брокер всегда может выступить посредником между клиентом и банком на любом этапе погашения кредита.

Путь № 3. Риэлтор с брокерскими замашками

Еще несколько лет назад нередко встречались ситуации, когда риэлтеры открыто отказывались браться за ипотечные сделки. Просто боялись, так как совершенно не владели темой и фактически ничем не могли помочь клиенту.

Ситуация уже начала меняться. В сентябре 2007 года Российская гильдия риэлтеров поставила вопрос о том, что каждый риэлтер должен на профессиональном уровне разбираться в ипотечных сделках. Сегодня большинство агентств недвижимости отправляют персонал на курсы повышения квалификации, принимают в штат компании ипотечных брокеров.

- В нашей компании клиент получает полный комплекс услуг, в том числе и помощь в получении ипотечного кредита, - заверяет Руководитель ипотечного направления агентства недвижимости "Держава" Виктория Наймушина, - Специалист по ипотеке есть в штате компании. Если у наших риэлтеров, которые также обучались технологиям ипотечных сделок, возникают трудности, они всегда могут получить консультацию профессионала.

Ипотечные услуги риэлторов, как правило, входят в стандартный комиссионный сбор – 3% от стоимости купленной квартиры.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, разница в расходах клиента кажется не столь уж и значительной. И все же сэкономить сумму, правильно продумав, к какому именно специалисту выгоднее обратиться, вполне возможно.

Итоги расходов при покупке квартиры стоимостью $300 000, при привлечении ипотечного кредита на сумму $100 000, приведены в таблице. Здесь также учтены услуги риэлторского агентства, которое сопровождает эту сделку.

Услуги ипотеки не слишком популярны в России. По статистике, только один из десяти покупателей недвижимости решается стать заемщиком банка, считают эксперты.

В странах с развитой банковской системой ипотечное кредитование очень востребовано. Например, в США им охотно пользуются даже те, кто имеет "живые" деньги для приобретения: девять квартир из десяти приобретается по ипотеке. Это выгодно и действительно доступно.

Российские же граждане еще только начинают привыкать пользоваться теми выгодами, которые им предоставляют банки.

А те, кто сегодня отказывается решать жилищную проблему с помощью ипотеки и думает накопить денег для покупки квартиры, продолжая арендовать жилье, не учитывают такого важного фактора, как время, которое играет против них. За те пять или шесть лет, которые они будут стараться накопить на квартиру за 200 тысяч долларов, стоимость этой квартиры вырастет, причем значительно. В России экономическое положение нестабильно, уровень инфляции по-прежнему высок, и в 2007 году может превысить 10%, и цены на недвижимость тоже не стоят на месте.

Некоторые граждане утверждают, что жить в съемной квартире выгоднее, чем в ипотечной. Аргументом является низкая, по сравнению с ежемесячным взносом по ипотечному кредиту, стоимость аренды жилья. Так, они полагают, что, заплатив за один месяц по кредиту, можно за эти деньги два месяца арендовать жилье. Возможно, они правы, но у аренды недвижимости существуют недостатки, которые с лихвой компенсируют лишь одно, хоть и сильно значимое, преимущество. Во-первых, оформляя ипотечный кредит, вы становитесь собственником квартиры, а арендуя, естественно никаких прав собственности на нее вы не приобретете. Во-вторых, стоимость ежемесячного взноса по кредиту не увеличивается, а стоимость арендной платы может возрастать, причем неоднократно в течение года, вслед за ценами на недвижимость. У заемщика также существует возможность досрочного погашения, хотя и с некоторыми условиями.

Алексей Шленов, заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по регулярному рынку жилья считает, если человек имеет сумму для внесения первоначального 10- или 30-процентного взноса, то шансов подобрать ипотечную программу у него гораздо больше. "Дело в том, что на сегодняшний день малое количество банков готово предложить программы без первоначального взноса. Это связано с боязнью неплатежеспособности клиента. От первоначального взноса зачастую зависят годовые процентные ставки – чем меньше взнос, тем выше ставки. У клиентов, вкладывающих при ипотеке собственные средства, больше шансов получить кредит, причем сумма самого кредита также будет выше".

Сергей Коротаев, отвечая на вопрос "РБК Кредит", на какой срок лучше брать ипотечный кредит заемщику. "Срок кредита напрямую влияет на размер ежемесячного платежа – чем больше срок, тем меньше платеж по кредиту. Соответственно, если у заемщика размер ежемесячного дохода не слишком велик, но есть разовые премии, скажем два раза в год, то эффективнее будет увеличить срок и периодически осуществлять досрочные выплаты по кредиту", – объясняет он.

Алексей Шленов считает, что ипотека будет востребована всегда, пока люди нуждаются в улучшении жилищных условий. "Ведь совершенно очевидно, что при той стоимости объектов, которые существуют на рынке, далеко не многие имеют необходимую сумму для покупки жилья. Поэтому приобретение квартиры с помощью ипотеки – прекрасная возможность решить жилищный вопрос. На данный момент, по оценкам специалистов, около 14% россиян готовы взять ипотечный кредит, и доверие к ипотеке постоянно растет. А появление новых услуг в банках делают ипотеку все более доступной", – отмечает он.

Эксперты считают, что даже если у человека есть деньги, ему выгоднее вложить их в дело, в свой бизнес или в акции наконец – просто положить в банк на депозит. А квартиру покупать не на свои деньги, а на заемные.