Взяв кредит на покупку недвижимости или земельного участка, каждый добросовестный заемщик рассчитывает исполнить свои обязательства в срок. Многие ипотечные заемщики идут еще дальше – стараются отдать кредит досрочно

 

Как извлечь для себя дополнительную выгоду.

Считается, что стремление досрочно погасить кредит связано с нашим менталитетом: славяне не привыкли жить в долг. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что причина в другом.

При аннуитетной схеме погашения ипотечного кредита, которую предлагает подавляющее большинство банков, рассчитывается единый фиксированный платеж, который нужно платить в течение всего срока кредитования. В первые годы заемщик гасит по большей части проценты, а основной долг уменьшается крайне медленно.

К примеру, при кредите на 20 лет в первый год лишь 10% выплат пойдут в погашение тела кредита, а 90% выплаченных средств уйдут на обслуживание долга. Доли средств, идущих на погашение кредита и процентов, в обязательном платеже сравняются примерно на тринадцатом году пользования заемными средствами.

Поэтому, как правило, сделав ремонт в квартире, заемщики стараются делать частичное досрочное погашение – добровольно выплачивать остаток кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором, проще говоря, отдавать в банк сумму, превышающую обязательный платеж. Этому, в частности, способствуют рост зарплат и падение курса доллара.

С другой стороны, очевидно, что для банков досрочное погашение невыгодно. Для кредитных организаций гораздо лучше, когда заемщик платит точно в срок, не отставая от графика и не опережая его и принося банку запланированный доход. Если вдруг деньги вернулись раньше срока, банк сталкивается с необходимостью снова их куда-то пристраивать, и не факт, что получится отдать их под такой же процент. Из-за этого сложнее планировать кредитный портфель.

Поэтому банки стараются, во-первых, максимально затруднить досрочное погашение, во-вторых, постараться компенсировать свои потери за счет слишком торопливых заемщиков.

К числу препон можно отнести установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения. Планка варьируется от $500-600 до $3000 в зависимости от региона. Разумеется, это делается не для того, чтобы не загружать сотрудников лишними перерасчетами. Чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета.

Второй способ затормозить досрочное погашение: обязать заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета. Более того, если разрешение получено, то в случае отказа заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки.

Банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе. Другой вариант: назначается период, когда досрочное погашение сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы. Во втором случае наличие таких ограничений не означает, что в этот период нельзя гасить кредит с опережением графика. Просто придется доплатить на каждые $100 по $2-3 в виде комиссии.

Длительность таких периодов варьируется от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора; самый распространенный вариант — шесть месяцев. Отметим, что пока еще встречаются программы, позволяющие досрочно гасить кредит сразу и без каких-либо ограничений. Все эти особенности четко прописываются в кредитном договоре, и наш совет №1 – данные моменты имеет смысл тщательно отслеживать при выборе банка и чтении кредитного договора.

Более того, если вы вдруг получили на руки сумму, которая позволяет погасить кредит полностью (продали старую квартиру, к примеру, или выиграли в лотерею), то полное досрочное погашение всего кредита, даже с уплатой штрафов, выгоднее, чем соблюдение графика платежей. Впрочем, при частичном досрочном погашении тоже выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз, а основной долг сразу уменьшается, соответственно, на него начисляется меньше процентов, и эта экономия будет проявляться в течение всего срока кредитования.

Каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением, тоже должно быть написано в договоре. Чаще всего кредитная организация может постановить, что срок кредита сокращается, а размер ежемесячного платежа не меняется, внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита. Некоторые банки дают заемщику возможность самому выбрать, уменьшить ли срок кредита или размер ежемесячного платежа. Психологически комфортнее, если понимаешь, что кредит будет отдан не через 20, а через 15 лет.

Наш второй совет – выбирайте уменьшение платежа, это более выгодно: деньги высвобождаются уже сейчас, и есть возможность либо направить их на досрочное погашение, либо просто вздохнуть чуть свободнее и решать другие задачи. Ипотечный калькулятор показывает, что при кредите в $100 тыс. под 11% годовых обязательный ежемесячный платеж составит $1032. Если платить $1232, то есть всего на $200 больше, то срок уменьшается до 12,5 лет. Экономия на процентах составит порядка $60 тыс. А коэффициент переплат сокращается с 2,49 до 1,85. Кстати, после внесения сумм в счет досрочного погашения банк должен предоставить заемщику новый график платежей.

Кроме того, не забывайте, что от величины основного долга зависит и размер обязательного ежегодного страхового взноса. Еще один плюс досрочного погашения: чем раньше вы отдадите кредит, тем быстрее сможете снять обременение и более свободно распоряжаться квартирой.

И третий совет – заемщикам с «белой» зарплатой стоит помнить о возможности получить налоговый вычет на объект недвижимости и 13% с суммы выплаченных процентов. Эти деньги, а также средства, сэкономленные в результате сокращения обязательного платежа, можно потратить на досрочное погашение либо попробовать получить с них дополнительный доход.

Гасить кредит или вкладывать деньги?

Мнения экспертов относительно целесообразности инвестиций разошлись. Николай Солабуто, консультант инвестиционной компании Финам, рекомендует действовать «в зависимости от того, в какой валюте взят кредит. Кредиты я советую гасить досрочно. Сейчас наблюдается долгосрочная тенденция снижения курса доллара к рублю. Поэтому, если взят кредит в долларах, лучше инвестировать свободные средства в индексные ПИФы».

Рустам Боташев, аналитик компании Атон, подчеркивает, что «все зависит от того, готов ли заемщик брать на себя инвестиционные риски. Самый простой вариант – гасить кредит досрочно. Если говорить об инвестициях, то наиболее надежный способ – депозиты, однако они недостаточно доходны. Вложения в ценные бумаги гораздо более доходны, однако связаны со значительными рисками».

• Источник: Собственник: журнал о людях и домах

Проблема приобретения жилья продолжает быть одной из самых актуальных и
жизненно важных в нашей стране. Но, как правило, доходы украинцев не
позволяют сразу приобрести жилье.

Выход для желающих иметь свою крышу над головой - получить кредит. В свою
очередь банки, не могут позволить себе рисковать, поэтому условия самого
жилищного кредитования довольно жесткие.

Клиенты бывают разные

Для получения ипотеки важно знать некоторые детали, чтобы банк смог Вас
принимать как кредитоспособного, выгодного клиента.

Банки делят клиентов делят на 3 группы:

- 1 группа : это Клиенты в шоколаде

Самые интересные клиенты для любого банка.

К ним относятся клиенты, возраст которых от 22 до 60 лет, имеющие
стабильную работу и заработок с официальным подтверждением, в активах,
которых есть некоторая недвижимость - дом, квартира, дача, земельный
участок и автомобиль. Такие клиенты имеют положительную кредитную историю.
И в идеале для банка не имеют детей и родственников на содержании.

- 2 группа- это Массовка

Основная часть клиентов на сегодняшний день.

Возраст таких клиентов от 22- 60 лет, это люди которые работают, но не весь
доход клиента может быть официально подтвержден справкой о доходах.
Основной доход в "конверте" или дополнительно в неофициальном статусе.
Также данный клиент имеет активы - квартира, машина, дача.

- 3 группа - Печальная

Те, кому, скорее всего, будут вынуждены отказать в кредите

Возрастная категория до 22 и старше 65 лет, это люди, которые не работают,
не имеют постоянного дохода, в собственности у этих клиентов тоже ничего
нет, имеющие отрицательную кредитную историю, те, которые умышленно
предоставляют банку ложную информацию и подделанные документы, те, у кого
есть психические
расстройства и болезни.

Для некоторых банков в эту категорию попадают моряки, бывшие заключенные и
те, кто не имеет идентификационного кода - монахи, священнослужители, не
резиденты.

Причины, по которым могут отказать в выдаче кредита

Существует ряд причин, по которым банки могут отказать в выдаче кредита.
Как нам рассказала специалист по ипотечным кредитам независимого
консалтингового центра Кредит-Експерт Юлия Горб, существует 5 основных
причин отказа:

1. Плохая кредитная история

При наличии непогашенного кредита или просрочки по выплатам, банк, скорее
всего, откажет в выдаче кредита. В основном это касается залоговых
кредитов, так как легче проследить данные по ним. Но если человек обратился
за кредитом в тот же банк, где у него просрочка по беззалоговому кредиту,
это скоро станет известно.

Александр Копытчак - эксперт сбора кредитов утверждает, что в случае
просрочки кредита, клиент может получить в другом банке кредит на
рефинансирование (чтобы погасить кредит на просрочке). Но это стоит делать
только в том случае, если процентная ставка на кредит на рефинансирование
является меньше, чем на первый кредит и в том случае, если у человека
временные проблемы и он уверен, что в ближайшем будущем сможет вернуть
первый кредит и погасить второй.

Каждый банк ведет кредитную историю клиента и в соответствии с качеством
обслуживания клиентом кредита, ежемесячно устанавливает ему рейтинг (А, Б,
В, Г, Д, об этом более подробно можно узнать из инструкции 279 НацБанка).
Это значит что шанс получения кредита все же остается.

2. Низкая официальная зарплата и невозможность подтвердить косвенные доходы

К способам подтверждения неофициальных доходов можно отнести: наличие
договора о сдаче квартиры в аренду, чеки на приобретение бытовых товаров на
крупные суммы, правоустанавливающие документы на авто, недвижимость,
приобретенные в течение последних нескольких лет за наличные, текущие
депозиты, карточные счета, где проходят значительные суммы.

3.Отсутствие дополнительных активов авто, квартиры, домовладения,
земельного участка

Этот критерий не является решающим, но играет важную роль при принятии
решения и оценке рисков по кредиту.

4. Социальный статус

Если человек в разводе, самостоятельно воспитывает ребенка либо не состоит
в браке, это также может негативно сказаться на принятии решения.

5. Возраст

Под сомнение ставятся потенциальные заемщики до 23 лет и пенсионного
возраста. Как правило, в таких случаях банки настаивают на привлечении
поручителя и кредитуют до наступления пенсионного возраста (иногда до 65-70
летнего возраста).

Помимо этих самых важных причин также берется во внимание впечатление от
общения с клиентом. Менеджер, который принимает заявку от клиента, должен
учитывать все мелочи (внешний вид, стиль общения), чтобы дать оценку,
действительно ли человек способен обслуживать кредит на должном уровне, и
не является ли он мошенником - поскольку документы о доходах не всегда
являются достоверными.

По материалам riсardo.com.ua

С 1 января компания с численностью более 100 человек, подавшая налоговую отчетность не через Интернет, а на бумаге, будет оштрафована. Декларация считается несданной — к такому выводу вслед за налоговиками пришел Минфин.

Письмо Минфина России от 24 декабря 2007 г. № 03-01-13/9-269

С 1 января 2008 года компании со среднесписочной численностью более 100 человек обязаны сдавать всю налоговую отчетность через Интернет. Если вместо электронной отчетности такая компания представит декларации (расчеты) на бумаге, налоговики посчитают, что предприятие перед ними не отчиталось вовсе. И оштрафуют на основании статьи 119 и/или 126 Налогового кодекса РФ.

Увы, но в письме от 24 декабря 2007 г. № 03-01-13/9-269 Минфин России признал такие действия инспекторов законными.

Чиновники указали: на сегодня законодательство не предусматривает норм, которые позволяют оштрафовать компанию, отчитавшуюся на бумаге, а не электронно. Отсюда специалисты финансового ведомства делают вывод — значит, штрафовать надо по тем статьям, которые есть. А именно по статьям 119 и 126 Налогового кодекса РФ как за непредставление отчетности.

При этом Минфин в письме № 03-01-13/9-269 сделал небольшую оговорку, которая все-таки оставляет надежду избежать штрафа. В своем разъяснении чиновники посоветовали налоговикам выносить решения о штрафах «с учетом правоприменительной практики». То есть инспекторы должны ориентироваться на судебные решения по делам компаний, которые были оштрафованы за подачу бумажной декларации вместо электронной.

Пока судебной практики по данному вопросу нет. Однако можно надеяться, что в будущем эта практика сложится в пользу компаний. Ведь, как правило, для судей важен сам факт представления отчетности, а не ее бланк или формат (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22 февраля 2007 г. № А82-4019/2006-99, ФАС Западно-Сибирского округа от 24 января 2007 г. № Ф04-8916/2006(30071-А45-41)). Тем более, как указали сами чиновники, прямой нормы, которая бы позволяла штрафовать компании в такой ситуации, кодекс не содержит.

Отметим, что возможен и такой случай: компания, которая обязана сдавать электронную отчетность, представила декларацию на бумаге, так как у нее в силу технических причин не было Интернета. Комментируя данную ситуацию, чиновники неоднократно указывали, что в этом случае можно сдать «бумажную» отчетность (см. статью «Опоздание с отчетностью из-за сбоев Интернета ненаказуемо» журнала «Главбух» № 4, 2007). И если будут представлены документы, свидетельствующие о технических проблемах, налоговики будут не вправе оштрафовать компанию.

 glavbukh.ru