Эвересты и Монбланы

Все знакомые говорили Юрию, что получить ипотечный кредит будет проблематично. Дело в том, что профессия у молодого человека, с точки зрения банков, очень опасная: Юрий – профессиональный альпинист.

Ему – чуть за тридцать. Несколько месяцев назад женился. Тогда и встал вопрос о том, где будут жить молодые. Своего жилья ни у мужа, ни у жены не было. Несколько месяцев жили на съемной квартире. Но денег, отдаваемых за проживание в чужой квартире, жалко. Поэтому и решили молодожены попытаться взять кредит. Так как зарплата у жены невысокая, выход оставался один – оформлять кредит на Юрия, то есть искать банк, готовый кредитовать альпиниста.

Альпинизмом Юрий увлекался с детства. И вот уже несколько лет трудился в компании, размещающей на крышах зданий рекламые щиты. Работа хорошо оплачивалась. Правда, доход он получал "бело-серый". Но, исходя из размеров зарплаты, вполне мог рассчитывать на банковский кредит, необходимый для покупки жилья. Тем более что часть денег – 20-процентный первоначальный взнос – была уже накоплена.

Самостоятельно, без помощи брокеров и риэлторов, молодая пара обратилась в два банка. И в обоих получила отказ. Причиной его, понятно, оказалась профессия. Более того, Юрию объяснили, что теоретически банк мог бы выдать ипотечный кредит, но проблема в том, что такому клиенту будет весьма сложно договориться со страховой компанией. Страховщики либо откажут, либо назначат столь высокую плату за страховку, что вопрос о кредите отпадет сам собой...

Уже не питая никаких иллюзий, молодой человек обратился к ипотечным брокерам за подбором программы. Оказалось, что найти банк, готовый выдать кредит, реально. Но со страховой компанией пришлось вести непростые переговоры.

Банк, выдавший Юрию одобрение на получение кредита, предложил на выбор застраховаться в двух компаниях-партнерах. Одна из них наотрез отказывала в страховке альпинисту. Другая, рассмотрев его документы (профессиональную подготовку, стаж работы по специальности), – дала добро. Правда, страховой тариф оказался более высоким, чем средний по столице. Обычный тариф ипотечной страховки – 1,2 процента от остатка ссудной задолженности в год. Юрия застраховали под 2,5 процента.

Заявки от бизнес-вумен

Ольга развелась с мужем, в квартире которого прожила пятнадцать лет. Постоянно зарегистрирована женщина была в Подмосковье в одной квартире с сестрой и пожилой мамой. За время замужества Ольга отвыкла от поездок в электричках, от того, что дорога на работу занимает несколько часов. К тому же у нее был перспективный развивающийся бизнес. Будучи финансистом по образованию, Ольга основала аудиторскую компанию.

Ей удалось накопить примерно на треть квартиры в столице, но после развода пришлось снимать квартиру. Она готовилась к тому, что банк без проблем выдаст ей ипотечный кредит. Ведь ее бизнес развивался, приносил хорошие доходы, первоначальный взнос имелся. Казалось бы, что еще надо?

Однако, обратившись в привлекающий условиями кредитования банк, Ольга получила отказ. Для нее это оказалось настоящим ударом. Кто же, как не преуспевающая женщина-предприниматель с финансовым образованием, достоин, с точки зрения банкиров, ипотечного кредита?!

Разбираться с этим самостоятельно у нее не было ни сил, ни времени. Поэтому женщина обратилась к ипотечным брокерам.

Ей объяснили, что, скорее всего, с точки зрения банка, ее позиции не так уж и сильны. Во-первых, банк мог отказать ей потому, что она одинокая женщина без детей в возрасте "после сорока". К таким заемщикам банки не слишком благосклонны. Во-вторых, отказ она получила еще и в виду "молодости" ее бизнеса – на момент обращения в банк компании было меньше года.

И она на некоторое время отказалась от идеи с ипотекой. Но еще через полгода опять решила обратиться за кредитом. Чтобы самостоятельно не ходить по банкам, она снова позвонила уже знакомым ипотечным брокерам. На сей раз документы бизнес-вумен были поданы сразу в два банка. И оба были готовы выдать кредит. Теперь Ольга смогла показать приемлемые для банков обороты и перспективы своего бизнеса. Причем к этому моменту она нуждалась уже не в 70, а в 50 процентах от стоимости квартиры.

Уже больше года Ольга живет в своей квартире.

Многодетный папаша

Как правило, после развода дети остаются с матерью. Но в жизни Сергея все сложилось по-другому. Два брака – два развода. В результате у него на руках оказались четверо детей. Троих – от первой жены – ему пришлось забрать, поскольку женщина злоупотребляла спиртными напитками. Вторая жена родила еще одного ребенка, но сидеть дома (кормить и обстирывать большую семью) не хотела. Ушла целиком в бизнес. Когда встал вопрос о разводе, согласилась на проживание своего ребенка с отцом.

Сергей вместе с отпрысками приехал из другого города, работал в представительстве иностранной компании и хорошо зарабатывал. У него были большая квартира и загородный дом. Но работодатели предложили перейти в столичное представительство компании. После переезда, традиционной аренды квартир и встал вопрос о приобретении собственного жилья. Был продан загородный дом в провинции. Собрана солидная сумма на первоначальный взнос. Ведь речь шла о приобретении минимум "трешки".

Но несмотря на высокий заработок и лестные рекомендательные письма с работы, в нескольких банках заявку не стали даже рассматривать, увидев в паспорте четырех несовершеннолетних детей. А после того, как узнавали, что он один их воспитывает, мужчине мягко рекомендовали обратиться в другой банк. Устав от объяснений с банкирами, Сергей обратился к ипотечным брокерам. Его задачей было не только получить кредит, но и (в дальнейшем) – согласие банка на постоянную регистрацию в квартире всей его многочисленной семьи.

Ситуация Сергея, многодетного отца, оказалась непростой. Но банк, готовый выдать кредит, все-таки отыскался. В платежеспособности Сергея банкиров убедил его высокий "белый" доход, образование и солидный стаж работы в одной компании.

Каждому – по потребностям

Сейчас участились случаи перекредитования, продажи заложенной банку квартиры и покупки новой. Ситуация молодой семьи – Владимира и Елены – в этом смысле вполне типична.

Оба они образованны, трудятся маркетологами, хорошо зарабатывают. Два года назад с помощью ипотеки купили однокомнатную квартиру. За это время доходы молодой пары выросли. К тому же, они стали задумываться о прибавлении в семействе, и о том, что им нужна большая квартира.

Обратившись в банк, выяснили, что при перекредитовании могут рассчитывать на солидную сумму кредита с учетом увеличения срока кредитования и возросших доходов семьи. Сложности были в том, что перед покупкой "трешки" требовалось продать однокомнатную квартиру, находящуюся в залоге у банка. Самостоятельно провести альтернативную сделку с продажей заложенной квартиры и покупкой жилья по ипотеке сложно. Но специалисты помогли в этом молодой семье.

Подобные случаи говорят о том, что даже после приобретения жилья с помощью ипотеки человек не остается на долгий срок погашения кредита (10, 20 лет) привязан именно к этой недвижимости. Заложенные квартиры тоже можно продавать, банки идут на подобные сделки. У заемщиков же в ситуации, когда их материальное положение улучшается, а потребности растут, всегда есть возможность перекредитоваться и приобрести новую – просторную квартиру.

Эксперты и участники рынка вынуждены признать, что ипотечный кризис, разразившийся летом 2007 года в США и продолжающийся до сих пор, оказал негативное влияние и на российский рынок ипотеки.

Генеральный директор "Фосборн хоум" Василий Белов сообщил, что первая половина прошлого года была крайне удачной для российского рынка ипотеки: снижались ставки по кредитам, вводились новые программы для заемщиков с неподтвержденным доходом и без первоначального взноса.

Однако кризис привел к резкому удорожанию кредитных ресурсов на внешних рынках, что вынудило многие российские банки отменить ряд крупных сделок по секьюритизации своих ипотечных портфелей на Западе и практически отказаться от фондирования своих кредитов за рубежом.

Вследствие этих факторов большинство российских банков вынуждено было значительно ужесточить свою кредитную политику, полностью свернуть ипотечные программы без подтверждения доходов и отменить около 70% программ без первоначального взноса.

"По сути, сейчас в России нет той самой высокорисковой ипотеки subprime, которая обвалила американский рынок. Сократилась выдача кредитов в самых популярных сегментах – с минимальным первоначальным взносом (в среднем на 20%) и неофициальным подтверждением доходов", – сообщил Василий Белов, добавив, что сейчас в большинстве банков требуют справку 2-НДФЛ с места работы для подтверждения доходов.

Гендиректор "Фосборн хоум" отметил, что повышение ставок по ипотечным кредитам за последние два месяца на 0,2–1,5% ведущими банками не оказало сильного влияния на рынок ипотеки. По данным "Фосборн хоум", по состоянию на январь 2008 года средневзвешенная процентная ставка в валюте составляет 11,48%.

"Заемщик готов к незначительному повышению ставок. Куда более негативное влияние оказывает то, что теперь ипотека стала менее доступна тем, кто не может внести сразу крупную сумму или надежно подтвердить свой доход", – сказал Василий Белов, заметив, что, несмотря на все трудности, ожидает роста рынка ипотеки на 50–60% в 2008 году.

Между тем цена на недвижимость, после стагнации в прошлом году, в начале 2008 года пошла вверх.

"Весь прошлый год цена на жилье находились в стагнации, однако в 2008 году мы увидели новую волну роста, цены росли по 2% в неделю, – рассказал руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко. – Это связано с рядом психологических факторов: кризисом на фондовом рынке, инфляцией, ожиданием президентским выборов".

Олег Репченко считает, что сложившаяся ситуация не отражает реального положения на рынке, и волна роста цен уже начала спадать.

"Мы предполагаем, что рост цен окончательно остановится к майским праздникам, произойдет некая коррекция, а потом цены стабилизируются до конца года, – считает эксперт. – По итогам года цены на недвижимость в Москве могут вырасти на 15–20%, причем основная часть роста будет обеспечена рывком в начале года".

Репченко также объяснил, что текущая ситуация с ростом цен в Москве связана со спекулятивным поведением многих продавцов, которые "придерживают" квартиры в ожидании дальнейшего роста цен на них.

"Есть все признаки пирамиды. Очень мало сделок, мало свободных квартир, а цены подогреваются как покупателями, так и продавцами, – сказал Олег Репченко. – Настанет момент, когда покупатели устанут ждать, и спрос снизится. Тогда продавцы будут вынуждены выбросить все придерживаемые квартиры на рынок, что повлечет ту самую коррекцию".

Василий Белов также добавил, что, по данным его компании, что только за два дня, 3 и 4 марта, когда спали психологические опасения, связанные с выборами президента России, предложение квартир выросло на 12%.

В любом случае, для того чтобы принять участие в ипотечной программе на покупку жилья в ближнем Подмосковье, необходимо обладать доходом от 1500–2000 долларов в месяц, а чтобы претендовать на ипотечный кредит на квартиру в Москве, заемщик должен иметь доход от 2000 долларов.

Однако, важно отметить, что в прошлом году такое отношение к ипотеке было у каждого пятого жителя России.

Как выяснили социологи НАФИ, чаще всего обманом ипотеку называют граждане с неполным средним образованием или ниже, а также те, кто "едва сводит концы с концами". Также выяснилось, что чем ниже доход человека, тем он менее информирован об ипотечном кредитовании и слабо представляет что это такое вообще. 11 проц. опрошенных определили ипотеку как просто "кредит", 4 проц. считают, что ипотека доступна только молодежи, 3 проц. считают, что это государственная программа, 1 проц. опрошенных посчитал ипотеку вложением денег.

Однако, большинство россиян (71 проц.) все-таки дают адекватный ответ на вопрос "Что такое ипотека?" и определяют ее как "кредит на жилье".

Наиболее значимой характеристикой банка при намерении взять ипотечный кредит граждане считают процентную ставку. Следом за ней идет наличие первоначального взноса и срок кредита. Наименее значимыми характеристиками банка для россиян являются участие банка в Системе страхования вкладов и рекомендации со стороны друзей и знакомых.

Больше трети россиян (38 проц.) не могут взять ипотеку из-за низких доходов, 35 проц. граждан останавливают высокие ставки, а четверть россиян не уверены в завтрашнем дне и в стабильности своих доходов.

Наибольшую заинтересованность в ипотеке показала молодежь от 18 до 24 лет. Из них у 41 проц. есть желание взять ипотечный кредит.

Как ни странно, жители столичных городов (Москвы и Санкт-Петербурга) оказались не самыми информированными об ипотеке. Более половины (61 проц.) опрошенных жителей городов с населением более 500 тыс. человек и 53 проц. жителей городов с населением 100-500 тыс. человек сообщили, что знают, что такое ипотека. При этом в Москве и Санкт-Петербурге так ответили только 48 проц. опрошенных. Как и следовало ожидать, наименее осведомленными являются жители сел. Только треть опрошенных сообщили, что знают, что такое ипотека.

В целом, можно сказать, что уровень знания россиянами об ипотеке остался неизменным, однако это знание стало более уверенным. Доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 проц. до 15 проц. Доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35 проц. до 46 проц. Доля россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке, наоборот, сократилась с 44 проц. до 36 проц.