Ты – мне, я – тебе

Эксперты говорят о бурном развитии рынка загородной недвижимости, на фоне которого растет число ипотечных кредитов, выданных на приобретение "домика в деревне". Хотя, если смотреть в корень, придется сделать не самый оптимистический вывод: развитие ипотеки говорит в первую очередь о росте цен – даже довольно состоятельные граждане уже не могут позволить себе покупку без заемных средств.

За развитие ипотечных программ следует также благодарить застройщиков, которые вынуждены нынче сами заботиться о том, где их клиенты возьмут деньги, чтобы оплатить загородное жилье.

– В абсолютных цифрах в Подмосковье с использованием ипотеки покупается, конечно, меньше, чем в столице, – считает руководитель департамента загородной недвижимости одной из корпораций Татьяна Сташкевич. – Но если брать проценты роста, то у загородной недвижимости он куда более внушительный. В отдельных поселках до 70 процентов домов приобретается с помощью ипотеки. Раньше у застройщиков прослеживалось одно стремление – продать. Вопрос о том, где покупатель возьмет деньги, их не волновал. Теперь пришло понимание: сидеть сложа руки – значит отсекать значительный пласт клиентов. И застройщики стали работать с банками, проводить презентации, "пиарить" свои поселки.

Хотя количество сделок растет, некоторые банки все еще неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это связано, прежде всего, со сложностями, которые возникают при оценке земельных участков. Как следствие, проблематичной становится и оценка рисков. А ведь ипотечное кредитование земли считается довольно рискованным предприятием.

Сегодня ипотечные программы для загородной недвижимости есть почти у всех банков. Крупнейшие застройщики благодаря своей репутации активно сотрудничают с банками по вопросам ипотечного кредитования, увеличивая тем самым платежеспособный спрос на свои проекты.

Купить "незавершенку"

Проще получить кредит, когда уже есть предварительная договоренность между банком и застройщиком. В случае заключения соглашения между ними о предоставлении ипотечных кредитов клиентам конкретных коттеджных поселков и прохождения аккредитации у банка снижаются операционные расходы на анализ риска по каждому ипотечному объекту. Как правило, банк берет в залог землю и строящиеся на ней жилые объекты. Если схема продаж и договорная база приемлемы для банка, у него в залоге оказывается ликвидный объект с постоянно возрастающей рыночной стоимостью. Большое значение имеют репутация застройщика на рынке, число реализованных объектов, кредитная история, темпы продаж.

Кроме того, есть ряд факторов, от которых зависит, удастся ли получить кредит. Банки в первую очередь одобряют объекты, права на которые полностью оформлены (имеется весь пакет документов), в том числе предоставлены свидетельства о правах собственности на земельный участок и строение в соответствии с реальным техническим состоянием объекта. Для кредитования предпочтительнее сооружения, расположенные на землях поселений, чем свободные участки или дома в садовых товариществах. Кроме того, банки обращают внимание на такой фактор, как подведенные и введенные в эксплуатацию коммуникации. Впрочем, даже если все оформлено как объект незавершенного строительства, многие банки будут его кредитовать и даже предложат программу на достройку.

По словам участников рынка, когда речь идет о доме в строящемся коттеджном поселке, то гарантия того, что кредит удастся получить, почти 100-процентная. Разумеется, при условии, что заемщик устраивает банк, имеет необходимый доход и т.п. Но даже когда не все идеально, не стоит отчаиваться. Вот что советует Наталья Орлова, директор департамента одной из компаний:

– Если не удалось договориться с одним банком, всегда найдется другой. Тем более что застройщики имеют налаженные контакты с некоторыми банками – в этом случае, по крайней мере, потенциальному заемщику не придется объяснять банку, что за объект недвижимости он выбрал и надежен ли он. Если же речь идет об уже готовом доме либо об участке земли, ситуация немного другая. Но даже на такие объекты, если задаться целью, кредит получить можно. Правда, кредит этот может быть не ипотечным, а каким-то еще (например, потребительским), что скажется на процентах. Но все равно ситуация явно лучше по сравнению с тем, что было три-четыре года назад, когда иной раз денег не давали вообще – ни под каким видом.

Хождение по мукам

Впрочем, самостоятельный поиск кредита может обернуться изрядной головной болью. Даже для того, чтобы собрать стандартный пакет документов, придется приложить немалые усилия. Помимо паспорта и справки о доходах, заемщик обязан предъявить справку о состоянии здоровья (для страховой компании), документы на приобретаемое (закладываемое) имущество (земельный участок и строение), копии паспортов владельцев данного имущества, согласие супруга (заявление об отсутствии брачных отношений), кадастровые планы на земельный участок, извлечение из техпаспорта на строение, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект, выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), справки об отсутствии (наличии) ограничений. В качестве дополнительных документов могут быть затребованы свидетельство о браке и копия трудовой книжки заемщика, справка об отсутствии задолженностей по налогу на землю за последние двенадцать месяцев. В некоторых банках требуют еще справку из психдиспансера. Но даже если все документы в порядке, на то, чтобы изучить их и вынести решение (не всегда положительное), банку может понадобиться несколько месяцев.

По-прежнему определенные затруднения может вызвать необходимость подтвердить доходы справкой по форме 2-НДФЛ и иметь двух поручителей с определенным уровнем дохода. Кроме того, для получения ипотечного кредита требуется предоставить документы не только от потенциального заемщика, но и от застройщика. (По разным причинам не все застройщики могут дать необходимые документы.)

Есть варианты

Процентные ставки по ипотечным кредитам на загородную недвижимость колеблются нынче от 9 до 14 процентов годовых в долларах или евро, и от 10,5 до 17 процентов в рублях. Минимальный размер кредита обычно составляет 20–30 тыс. долларов. Срок погашения может достигать аж сорока лет.

Специалисты в качестве наиболее интересных программ выделяют кредитование с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой погашения, кредиты на комнаты, а также программы рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, ломбардного кредитования и кредитования на приобретение и под залог загородной недвижимости. Стоит упомянуть сделки с привлечением кредитных средств и сделки под залог уже имеющейся недвижимости клиентов (их родственников) как на объекты титула загородной недвижимости, так и на объекты новостроек, что в совокупности активизирует рост ипотеки на загородном рынке.– При покупке дорогой загородной недвижимости покупатели прибегают к ипотечному кредитованию, чтобы не "вынимать" деньги из бизнеса, – говорит исполнительный директор одной из компаний Мария Литинецкая. – В целом доля "ипотечных" сделок в поселках эконом- и бизнес-класса составляет примерно 30 процентов. В премиум-классе не менее десяти процентов сделок заключается с использованием ипотеки.

Будущее ипотеки на загородном рынке многие эксперты связывают в первую очередь с развитием поселков эконом-класса – пока это самый дефицитный сегмент.

И напоследок совет желающим приобрести загородный участок в кредит: внимательно читайте кредитный договор (обычно подводные камни таятся в разделе условий досрочного погашения) и трезво рассчитывайте свои силы.

Как рассказал исполнительный директор УК Банка Москвы Борис Зензинов, кредит на приобретение паев ПИФов планируется выдавать на срок до одного года по ставке 12% годовых. Сумма, которую может взять инвестор взаймы у банка, неограниченна, однако 20% заемщик должен будет внести за счет собственных средств. В качестве залога по кредиту будут выступать приобретаемые паи фондов под управлением УК Банка Москвы. "Пока в качестве обеспечения по кредиту мы рассматриваем только наши фонды, поскольку здесь проще просчитать потенциальные риски", — говорит Борис Зензинов. По его словам, пайщик сможет погасить кредит как за счет погашения паев в конце срока, так и за счет собственных средств.

При этом, если, например, стоимость паев, переданных в залог, снизится до сигнального уровня, банк пришлет уведомление с предложением внести дополнительное обеспечение или погасить часть кредита. "Если же цена портфеля уменьшится до критического уровня, то паи гасятся", — пояснил г-н Зензинов. Впрочем, как полагают в УК Банка Москвы, такая ситуация маловероятна, поскольку все последние годы рынок растет, а средняя волатильность на российских фондовых площадках, как правило, находится в пределах 20%.

В то же время очевидно, что при ставке 12% годовых пайщикам, чтобы заработать доход, придется брать на себя повышенные риски, инвестируя в самые агрессивные стратегии. Причем многое зависит и от того, как удачно выбрано время для получения кредита и покупки паев.

Скажем, если бы ровно год назад инвестор приобрел на таких условиях паи находящегося под управлением УК "Банка Москвы" фонда "Биржевая площадь — индекс ММВБ", то он заработал бы, по данным НЛУ, 20,43% (без учета стоимости кредита), инвестиции в фонд смешанных инвестиций "Рождественка" не принесли бы ощутимого результата (за год ПИФ заработал 13,88%), а кредит на покупку фонда "Звездный бульвар — звезды российского фондового рынка" вообще не оправдал бы себя, годовая доходность этого ПИФа составила 9,62%.

Исполнительный директор УК "Альфа-Капитал" Ирина Кривошеева говорит, что идея интересна своей новизной. "Но мы вряд ли предложим подобный продукт пайщикам, поскольку ориентируемся на более долгосрочные инвестиции — от полутора до двух лет", — утверждает она. Кроме того, по мнению Ирины Кривошеевой, подобная схема достаточно рискованна для инвестора. "Не факт, что в 2008 году рынок будет расти опережающими темпами, — говорит она, — а значит, многие инвесторы будут использовать консервативные стратегии, а доходность большинства фондов облигаций в этом году значительно ниже 12%".

Гендиректор УК "Ингос­страх — Инвестиции" Валерий Петров полагает, что "за счет кредита на покупку паев банк хеджирует свои риски работы с этими активами, в то же время деньги фактически остаются в группе". По словам г-на Петрова, банк в этом случае зарабатывает дважды, как на стоимости кредита, так и на управлении активами: риска невозврата в этом случае нет, и прибыльность такой схемы будет порядка 15%, а с учетом скидок и комиссий УК даже выше. "В то же время ставка 12% не слишком высока для инвестиций в развивающийся рынок, рост которого может составлять несколько десятков процентов в год, — говорит Валерий Петров. — Просто пайщику необходимо угадать, в какой актив вложиться".

Индекс потребительского доверия рассчитывается ежегодно исходя из таких показателей, как уверенность в перспективах трудоустройства, оценка состояния личных финансов, а также готовность покупать новые товары. Спад в мировой экономике, рост цен на энергоносители и ипотечный кризис в США привели к тому, что глобальный индекс, отражающий уровень потребления в мире, снижается. В итоге под угрозой оказался традиционный потребительский бум в канун праздников.

В списке пессимистов на первых местах оказались Таиланд, Тайвань и Италия. Высокий индекс покупательных настроений продемонстрировали как страны со стабильной экономикой – Норвегия и Дания, так и с развивающейся – Китай и Вьетнам. Понятно также, что россиян ростом цен на нефть не испугаешь. Напротив, именно этот фактор внушает населению России уверенность в будущем. Больше половины наших соотечественников – 53% – не верят в возможность экономического кризиса. Именно поэтому Россия вошла в пятерку самых уверенных "потребительских" стран.

"Потребительский оптимизм россиян основывается на росте их доходов, темпы которого опережают темпы прироста ВВП", – комментирует аналитик инвестиционной компании "Метрополь" Ирина Прокопьева. По ее мнению, возможно, высокие цены на нефть вселяют в потребителей уверенность в стабильности экономики в ближайшем будущем. По итогам текущего года Россия замыкает список из 20 стран с самым высоким уровнем потребительского доверия. При этом сам "градус оптимизма" все-таки снизился по сравнению с предыдущими годами.

"В 2006 году индекс составлял 107 баллов, а в этом снизился до отметки 103", – сообщила руководитель отдела потребительских исследований компании ACNielsen Ольга Белова. – Этот показатель на 9 пунктов выше "водораздела" в 94 балла, который представляет собой средний показатель по миру и делит страны на пессимистов и оптимистов по уровню потребительского настроения". В прошлом году Россия была на 18-м месте. Но сейчас около двух третей российских потребителей считают, что времена для новых покупок все же не самые лучшие.

Есть и психологический фактор, позволяющий жителям России не экономить на праздниках. Гулять так гулять – вот традиционная формула отдыха. "В целом россияне более склонны тратить значительные средства на достойную встречу Нового года, нежели жители развитых стран", – отмечает Ирина Прокопьева. Что касается трат свободных средств после основных расходов, то среди предпочтений населения России на первом месте – покупка одежды, на втором – техники, а на третьем – обустройство дома и ремонт. Любопытно, что треть опрошенных среди главных планируемых трат называет выплаты по кредитам, а еще столько же предпочтут отложить деньги "на черный день".