Еще год назад выплаты по ипотечному кредиту настолько превышали арендную плату, что дешевле было снимать квартиру, чем купить ее в кредит. Сейчас цена за аренду жилья растет быстрее платежей по ипотеке, ведь, несмотря на рост цен на недвижимость, банки снизили процентные ставки по кредиту до 9% годовых. И хотя ипотечные платежи все еще превышают плату за аренду, в некоторых случаях разница может составлять всего $200-300.

В преддверии Нового года спрос на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке возрастает. Квадратный метр дорожает, и банки, чтобы не потерять клиентов, готовы оформить ипотечные кредиты на льготных условиях, например со сниженной процентной ставкой. На рынке аренды, напротив, наблюдается затишье. Горячая пора для арендодателей - это период с августа по октябрь, когда студенты возвращаются в Москву на учебу, иногородние граждане приезжают на работу. За счет резко выросшего спроса повышаются и ставки на аренду. В это время большая часть представленных на съем квартир находит своего хозяина. Новые предложения появляются только в конце декабря - начале января.

"Пропорциональное снижение спроса и предложения сохраняет рынок в стабильном состоянии. Цены не растут, потому что снизился спрос, но и не понижаются, потому что предложение тоже сокращено",- объясняет руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева. По мнению заместителя директора компании "Миэль - Аренда" Марии Жуковой, лучшее время для поиска квартиры - весна. "Искать квартиру лучше весной или в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен",- объясняет она.

"В этом году потенциальные покупатели недвижимости ожидали более выгодных условий приобретения жилья, оттягивая момент покупки. И, не получив в результате выгодных предложений от первичного, вторичного рынка и продуктов ипотечного кредитования, не решили свой жилищный вопрос. И этот отток пришелся на рынок аренды, что, безусловно, также повлияло на рост цен этого сегмента в 2007 году", - объясняет рост цен на аренду директор отделения "Центр аренды" корпорации "Бест-недвижимость" Юлия Гасиловская. По данным компании "Миэль - Аренда", с начала 2007 года арендные ставки на однокомнатные квартиры выросли на 24%, на двухкомнатные - на 24%, на трехкомнатные - на 21,5%.

"Изменения на рынке аренды зависят от "больших факторов", таких, как изменение курса рубля по отношению к доллару, рост или стагнация на вторичном рынке недвижимости (рынке купли-продажи оформленных в собственность квартир). Также большое влияние оказывает рост коммунальных платежей и самый главный фактор - платежеспособность населения",- говорит Галина Киселева.

Наиболее подвержена изменениям стоимость аренды жилья экономкласса. Так, по данным корпорации "Бест-недвижимость", рост цен в экономклассе дошел до 10%. "Собственники дешевого жилья быстрее и чаще реагируют на любые колебания рынка и зачастую необоснованно завышают цены на жилье, иногда даже непригодное для проживания",- уверена Юлия Гасиловская. Арендные ставки на жилье бизнес-класса более стабильны. Как правило, им не свойственна сезонность, и в этом сегменте наблюдается постепенное увеличение цен. Повышение арендных ставок затронуло и сегмент элитной недвижимости, однако здесь он невысок и составляет всего 3-5%.

Между тем в последние годы наметилась тенденция перехода на рублевые расчеты. Если раньше собственники жилья принимали только доллары, то теперь они предпочитают либо заключать договор в рублях, либо назначать свой собственный курс доллара, чтобы не потерять часть денег. Правда, в основном массовый переход на расчеты в рублях наблюдается пока только в сегменте жилья экономкласса. При аренде квартиры бизнес- или премиум-класса до сих пор принято рассчитываться в валюте.

"Рынок аренды перешел на рубли на 30-40%. Подобная тенденция наблюдается уже несколько лет - часть хозяев уже перешла на расчеты в рублях, чтобы не зависеть от скачущего курса доллара. А сейчас просто большее количество людей фиксируют сумму найма в рублях именно в договорах",- говорит Мария Жукова. По мнению Галины Киселевой, падение курса доллара по отношению к рублю и переход на рублевые расчеты снижают состоятельность выводов о серьезном росте цен на рынке аренды. "Например, средняя цена однокомнатной квартиры в прошлом году составляла $650, что по курсу 28 руб./$ составляло 18 200 руб. Сейчас такая же однушка будет стоить $800, что по сегодняшнему курсу (24,4 руб./$) составит 19 500 руб. Как видим, прирост в долларах получается 23-24%, а в рублях он составляет 7-8%",- говорит она.

"Если в прошлом году спрос на жилье экономкласса превышал предложение в три-пять раз, то в этом году спрос превышает предложение не более чем в два раза",- говорит Галина Киселева. Падение спроса на съемное жилье может свидетельствовать о том, что при решении жилищного вопроса все большее внимание обращается на ипотеку.

"На сегодняшний день тех, кто арендует квартиры, все же значительно больше, чем тех, кто покупает квартиры в кредит. Связано это в первую очередь с тем, что у подавляющего большинства иногородних граждан нет достойной "белой" зарплаты, позволяющей взять кредит на покупку квартиры, но в то же время денег, которые они зарабатывают, вполне достаточно, чтобы снимать жилье",- считает руководитель направления аренды "МИАН - Агентство недвижимости" Наталья Сивко.

Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту. Например, можно купить однокомнатную квартиру (35 кв. м) в кирпичном доме в районе метро "Октябрьское поле" за $139 000 в кредит по программе "Без первоначального взноса" на 25 лет под 9,5% годовых. Тогда ежемесячно нужно будет выплачивать $1170. При этом снять такую квартиру можно за $1000. Разница - меньше $200, а с учетом роста арендных ставок она может и вовсе сойти на нет.

Арендуя жилье через агентство и заключая с хозяином квартиры договор, клиент сможет зафиксировать цену максимум на год. Если же квартира была найдена через интернет или по объявлению и договора нет, хозяину ничего не мешает повысить цену по своему усмотрению. В этой ситуации остается либо отдавать больше денег, либо искать более дешевое жилье. Ипотечные платежи, напротив, фиксируются на весь срок кредитования. Если же заемщик хочет расплатиться с банком досрочно, он вносит большую сумму денег, тем самым значительно сокращая сумму переплаты.

Однако, как утверждают сами банкиры, большие сроки кредитования не пользуются особым спросом у клиентов. Наиболее популярный срок кредита - 15 лет. Но даже в этом случае размер ежемесячных платежей за рассматриваемую квартиру на "Октябрьском поле" составит $1400, причем за счет меньшего срока кредитования заемщику удастся сократить переплату банку.

Но вот если съемщик квартиры, кроме ежемесячной платы, никаких расходов не понесет (если только ему не придет в голову обустроить жилище по своему вкусу), то заемщик в банк с пустыми руками не пойдет. Хотя существует программа "Без первоначального взноса", начальный капитал все-таки нужно иметь. Помимо комиссии банка за организацию кредита необходимо оплатить страхование имущества, права собственности и жизни самого заемщика. Комплексное страхование, как правило, составляет 1-1,5% суммы кредита. Так, в первый год эта сумма составит как минимум $1500. В последующие годы затраты на страховку будут снижаться за счет выплаты части кредита.

Снимая квартиру, клиент отдает деньги, которые в будущем к нему не вернутся. "В перспективе стоимость аренды московских квартир будет повышаться, а процентные ставки по ипотечным кредитам - снижаться. Это будет способствовать постепенному выравниванию стоимости аренды и платежей по кредитам и, как следствие, повышению привлекательности варианта с ипотекой",- говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. "Основными факторами стало падение курса доллара, а также увеличение стоимости аренды вслед за ростом цен на жилье: значительный рост цен на жилье в 2006 году определил снижение доходности рынка аренды до 3-4% в год. В связи с падением доходности арендного бизнеса и ростом стоимости объектов арендодатели начали повышение ставок аренды"- поясняет Ковалев.

"Покупая квартиру через ипотеку, вы тем самым, выплачивая ежемесячные платежи, вкладываете в свое будущее и в свою собственную недвижимость. А снимая квартиру, вы обеспечиваете доход собственнику жилья, получая квартиру лишь во временное пользование. Но плюсы аренды в том, что можно выбирать, менять быт согласно своему ежемесячному доходу",- считает Юлия Гасиловская. "Вопрос о том, арендовать квартиру или постараться приобрести ее в собственность, решается с учетом различных факторов. Например, нуждается ли человек в постоянном или временном жилье. Конечно, при потребности в постоянном жилье лучше постараться приобрести квартиру в собственность",- говорит Мария Жукова.

"Среднестатистическая двухкомнатная квартира в ЮЗАО стоит $350 тыс., ежемесячные ипотечные платежи в этом случае будут приблизительно $3-4 тыс., выплачивать их придется 12-15 лет. Арендные платежи за такую квартиру составляют около $1,5-$2 тыс. При таких очень грубых расчетах получается, что в течение десятилетия нужно платить в два раза больше, чем стоит аренда такого же объекта, но при этом жить в своей квартире, которая после окончания выплат останется в собственности. Дать какой-либо совет в такой ситуации трудно, все зависит от индивидуальных целей. К тому же есть огромное количество дополнительных и весьма серьезных факторов, например возможные изменения арендных ставок и цен на недвижимость. Предсказывать что-либо в такой отдаленной перспективе затруднительно",- говорит Галина Киселева.

Естественно, купить собственную квартиру намного приятнее, чем постоянно искать жилье и переезжать с места на место. Тем более что постепенно создаются условия для того, чтобы "бездомные" остановились именно на варианте покупки квартиры через ипотеку. Арендные ставки повышаются, банки постепенно снижают процентные ставки по кредитам, за счет чего ипотечные платежи все более приближаются к арендным. А в отдельных случаях уже сейчас платежи по ипотечным кредитам меньше арендной платы за аналогичную квартиру.

Чем больше денег - тем лучше район, тем новее дом, тем больше площадь квартиры и т. д. Но не только качество будущего жилья заставляет клиентов банков искать и находить способы увеличения суммы кредита. У некоторых есть и другие резоны, ведь деньги лишними никогда не бывают. Максим Токарев, директор департамента "На Чеховской" компании "Новый город", говорит, например, о том, что ипотечный кредит часто незаменим в бизнесе. "Дорогая и качественная недвижимость никогда не приобретается на самые последние деньги, - поясняет он. - Поэтому ипотечный кредит для этой категории покупателей нужен, чтобы не извлекать средства из бизнеса. Допустим, есть состоятельный человек, и у него есть требуемый для покупки квартиры миллион или два. Но эти деньги во что-то вложены и приносят, например, 20% годовых. Элементарная математика подсказывает, что такому человеку выгоднее взять ипотечный кредит и платить за него 11% (и даже 13%), но не извлекать деньги из бизнеса. Отсюда вывод, что состоятельные люди всегда стараются получить кредит побольше. Даже если собственно для покупки квартиры эти деньги в полном объеме и не нужны, такой заемщик всегда найдет, куда пристроить оставшиеся средства".

Не "рисовать" доходы, а показывать активы

Большой кредит, дающий большие возможности, напрямую связан с доходами заемщика. Любой здравомыслящий человек, занимая деньги у банка, думает о том, как их возвращать. Кроме того, у банков есть надежные системы защиты от недобросовестных, а также излишне легкомысленных покупателей жилья. Специалисты могут рассказать немало историй о том, как в погоне за высокими суммами клиенты банков просят бухгалтерию родного предприятия "нарисовать" им доходы повыше. Однако этот номер обычно не проходит. "В банках работают тоже не дети малые, они ориентируются в том, кто и сколько зарабатывает, - говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании "ХИРШ". - Если ваши доходы вдруг окажутся вдвое больше средних по отрасли - банк как минимум заинтересуется этим странным фактом".

Банки с недоверием относятся к заемщикам, которые, указывая в документах высокий уровень доходов, не могут, например, заплатить первоначальный взнос. У сотрудников кредитного учреждения обязательно вызовет сомнения клиент, который, занимая на бумаге ответственную должность, не имеет даже личного автомобиля. Поэтому один из надежных способов доказать банку свою благонадежность и получить в кредит максимальную сумму - предъявить так называемые активы, то есть имеющиеся в собственности квартиру, дачу, земельный участок, автомобиль и, наконец, просто денежные накопления.

Зарплата - серая, кредит - белый

Теперь есть смысл рассмотреть очень распространенную категорию заемщиков - которые в состоянии выплачивать кредит при относительно невысокой официальной зарплате. В получении максимальной ипотечной суммы, как правило, больше других заинтересованы лица, имеющие скрытые доходы. Можно ли доказать банку свою состоятельность в этих случаях и как это правильно сделать?

Рассмотрим типичную ситуацию: когда заемщик получает "серую" зарплату (это по-прежнему обычное явление в частных фирмах). Чтобы получить достойный кредит, нужно убедить кредиторов в том, что официальная зарплата - всего лишь небольшая часть реальной. Эксперты считают, что в настоящее время это сделать несложно. "Если раньше банки рассматривали только официально подтвержденный доход, то сегодня обстоятельства изменились в пользу заемщика, - говорит Ирина Субботина, руководитель отделения ипотечного кредитования агентства недвижимости "Лоцман". - Стандартная справка по форме 2-НДФЛ, предъявленная клиентом, подтверждает, что человек работает в фирме, которая платит налоги. Заемщик указывает свой реальный доход, и андеррайтером банка выполняется проверка: он изучает рынок труда, сопоставляет цены вакансий. Если стоимость специалиста достаточно высока - он получит желаемый кредит".

Солидарная комбинация

Следующий способ увеличения кредита - привлечение созаемщиков. "Можно вместо доходов одного человека показать доходы двоих (супруга или супруги), некоторые банки позволяют суммировать доходы нескольких родственников и даже людей, не состоящих в родстве - если эти люди соглашаются быть созаемщиками, - говорит Людмила Анисимова, ведущий специалист отделения ипотечного кредитования Корпорации недвижимости "Рескор". - "Солидарная комбинация" позволяет взять кредит намного больше, нежели тот, который рассчитывался бы исходя из дохода только одного лица. Например, для семьи из двух человек, где супруг получает 40 000 рублей, а супруга - 20 000 рублей в месяц, максимальная сумма кредита (на срок 20 лет при ставке 11% годовых) составляет почти $100 тысяч, тогда как для одного человека, получающего 20 000 рублей в месяц - всего лишь $25 тысяч".

Созаемщики не просто показывают банку свои доходы, они так же, как и основной заемщик, несут ответственность за возврат кредита. Кредитные учреждения предъявляют к ним почти такие же строгие требования: полный пакет документов, ограничения по возрасту, воинская повинность и т. д. Поэтому неудивительно, что чаще всего с целью показать совокупный доход объединяются близкие люди: дети и родители, братья и сестры. Хотя ипотечные брокеры могут привести и другие примеры. "Недавно ко мне обратились три подруги - они же коллеги по работе, - рассказывает Ирина Субботина. - Решили суммировать доходы и взять ипотеку. В итоге купили квартиру, при оформлении в собственность разделили доли. Теперь вместе выплачивают кредит".

Кстати, говоря о совокупном доходе, надо отметить еще один способ воздействия на банк: заемщик может предоставить ему информацию о том, что сдает в аренду квартиру. Возможно, сотрудники банка учтут этот факт и увеличат сумму кредита. Но есть два нюанса, во-первых, такой источник дохода может рассматриваться лишь как дополнительный к основному, а, во-вторых, сдача жилья в аренду должна быть оформлена надлежащим образом, то есть с уплатой налога.

Переоценка ценностей

Стремясь увеличить сумму кредита, некоторые покупатели жилья действуют в совершенно ином направлении, а именно - завышают цену приобретаемой квартиры.

Известно, что банки жестко ограничивают размер кредита - например, не более 80% от стоимости квартиры, в таком случае заемщик должен иметь как минимум 20%. Так что если квартира стоит, например, $200 тысяч, максимально возможный размер кредита будет $160 тысяч. Если же сделать вид, что квартира стоит $220 тысяч, банк может дать уже $176 тысяч.

Специалисты считают, что в большинстве случаев такие уловки не дают желаемых результатов. Ирина Котова, например, отмечает, что банки - это строгое правило - требуют, чтобы квартира была оценена оценщиком из дружественной банку фирмы. "Теоретически оценщика можно "заинтересовать", за $100 он припишет к стоимости квартиры $10-20 тысяч, - говорит она. - Но нужно помнить, что (как и в случае с доходами) банки эту информацию проверяют. Иногда довольно грубо - ищут в отрытых базах данных похожие квартиры и выбирают самые дешевые. Я знаю случай, когда заемщик оценщика "заинтересовал", заплатил ему $100, а банк потом взял и снизил оценку до истинной суммы".

Заемщикам следует иметь в виду, что даже без каких-либо хитростей по некоторым ипотечным программам можно получить в кредит и 90% стоимости приобретаемого жилья, но и процентная ставка в таком случае будет гораздо выше.

Добавленный кредит

Существуют ипотечные программы, позволяющие увеличить сумму кредита. Например, если дохода покупателя для получения кредита на оплату полной стоимости приобретаемой квартиры все же не хватает, можно воспользоваться специальной кредитной программой. Такие программы дают возможность получить одобренный банком ипотечный кредит (исходя из уровня доходов), увеличенный на стоимость имеющейся в собственности квартиры. После продажи прежней квартиры клиент передает банку сумму "добавленного кредита". Выплата процентов по кредиту начинается после продажи старой квартиры. Единственное условие банка - необходимость реализации старой квартиры в течение определенного срока с момента покупки новой. Если цены на рынке недвижимости растут, это выгодная акция, так как у клиента появляется возможность продать квартиру дороже, чем она стоила на момент оформления кредита. На стабильном рынке подобные программы работают плохо, поскольку на разнице цен много не заработаешь, а суровые штрафные санкции и высокие процентные ставки отпугивают потенциальных заемщиков.

По данным банковских экспертов, использование кредитных карт в предновогодние дни растет в среднем на 10–30%. Как правило, россияне используют доступные им заемные средства на подарки для себя и своих близких. На что конкретно наши соотечественники тратят эти средства, решил выяснить Ситибанк. Было проанализировано потребительское поведение более 100 клиентов банка – москвичей и петербуржцев – активных пользователей кредитных карт.

Одними из самых популярных предновогодних покупок у владельцев кредиток оказались ювелирные изделия, часы и предметы роскоши. На них в декабре тратится больше средств, чем обычно, – женщины на 125%, а мужчины аж на 184%. Таких рекордов наше население не ставит даже в преддверии женского праздника. В марте рост в разы меньше.

Другим лидером по показателям роста в декабре оказались парфюмерия и косметика. Мужчины тратят на нее на 96% больше денег, а женщины – на 78%. Это можно объяснять тем, что и те и другие дарят парфюмерию как самый распространенный и необременительный подарок. У мужчин это также связывается с меньшей ценовой чувствительностью к этой малознакомой для них категории товаров.

Среди главных новогодних покупок и электроника. Причем рост отмечен не только у мужчин (78% в декабре), но и у женщин (7%). И если популярность этой категории у мужчин вполне ожидаема, то для женщин это новый тренд, который возник именно в декабре. Скорее всего они приобретают подарки для своих спутников либо, например, модные женские модели телефонов для себя или своих родных и подруг.

Одним из лучших подарков в России остаются музыкальные диски и видеофильмы. Правда, преимущественно для мужчин – у них эта категория трат растет на 23% в декабре, а у женщин всего на 5%. Судя по всему, книга все еще остается у нас ценным подарком. Ведь рост затрат на покупку книг и журналов куда более значительный, чем на видеофильмы: у мужчин 60%, у женщин более 135%.

Как показывает статистика, траты на предметы искусства в течение года – это прерогатива мужчин. Однако в декабре они вырастают в разы – более чем на 388%. Также только у мужчин значительно увеличиваются расходы на почтовые и курьерские услуги – более 80%, в то время как женщины в течение всего года пользуются ими одинаково мало. При этом именно женщины тратят в разы больше мужчин в декабре за услуги доставки еды и кейтеринг.

И еще – в декабре россияне, имеющие кредитки, больше тратят на услуги связи. Так, у женщин плата за телефон и интернет вырастает на 24%, а у мужчин – на 11%. И это неудивительно, в предпраздничные дни люди стараются позвонить тем, с кем давно не общались, больше координируют свои действия с родными и близкими по телефону. В эти же дни увеличиваются траты на рестораны, кафе, развлечения: у мужчин они вырастают на 6%, а у женщин на целых 18%. Это говорит о том, что люди чувствуют приближение праздников и начинают больше радовать себя, чаще встречаются с родственниками и друзьями.

Новый год в России – прежде всего семейный праздник. Поэтому существенный рост в таких категориях расходов, как детские игрушки (на 127,16% у мужчин и 120% у женщин) вполне оправдан. Покупки школьных принадлежностей также показывают серьезный рост в декабре – на 48% у женщин и 121% у мужчин. А вот затраты на билеты в кинотеатры вырастает только у мужчин, при этом более чем на 200%.

Одна из самых стереотипных для России категорий покупок – расходы на алкоголь. Однако результаты тут весьма неожиданные. Выяснилось, что женщины больше тратят на алкоголь, чем мужчины. Их расходы на спиртное вырастают в декабре аж на 197%, тогда как у мужчин только на 138%. Значительной статьей расходов в преддверии праздников также становятся продукты питания и походы в супермаркеты. Мужчины в среднем тратят на это на 25% больше денег, чем обычно, в то же время женщины снижают свою покупательную активность более чем на 6%. Видимо, мужчины предпочитают сами закупать продукты к праздничному столу. А вот активными потребителями сладкого в России являются и дети, и их родители. Новый год и предпраздничные дни – это настоящий кондитерский бум, расходы и мужчин и женщин на торты, конфеты и сладкую выпечку увеличиваются более чем на 2000%. Это абсолютный лидер роста.

По мнению экспертов, новогодний всплеск потребления отмечается всегда, но в последние годы это происходит на фоне общего потребительского бума, связанного с повышением благосостояния населения, развитием розничных сетей, безналичных платежей по банковским картам и потребительского кредитования. Сами банки пытаются всячески стимулировать потребительскую активность населения. Как правило, на праздничные дни они объявляют всевозможные акции, открывают сезонные вклады, предлагают сезонные кредиты на особых условиях, стимулируют подарками владельцев пластиковых карт. Так, компания VISA International предлагает владельцу карты Visa Gold, совершившему в период проведения новогодней акции максимальное количество транзакций на сумму свыше 1000 рублей, в качестве приза поездку в роскошный отель Дубая на "Фестиваль шопинга". Одни банки обещают вернуть до 10% средств, потраченных на новогодние подарки, всем своим клиентам, если в предпраздничные месяцы они израсходуют кредитный лимит на суммы, превышающие средние траты за предыдущие месяцы. Другие банки обещают самым активным держателям карт, совершившим наибольшее количество покупок по кредитке в период проведения акции, вернуть до 5000 долл. Так или иначе, но наше население очень охотно включается в новогоднее шопинговое ралли.