Ипотека- долгосрочный продукт и для того, чтобы банк был уверен в заемщике, и в том, что он способен выплачивать ежемесячные платежи, требуется подтверждение стабильных доходов, подчеркивает директор департамента маркетинга и банковских продуктов КБ "Москоммерцбанк" Дмитрий Орлов.

В первую очередь, нужно определить, каких заемщиков любят банки? Конечно, любимчиками банков являются люди с постоянным местом работы, хорошим трудовым стажем, с высокой и официальной заработной платой, высшим образованием и так далее. А как быть, если что-то или практически все из вышеперечисленного отсутствует?

С каждым годом ипотека все больше входила в жизнь россиян и сегодня стала как "своя". С развитием ипотеки отношение банков к заемщикам, конечно же, менялось. Формируя и расширяя свои ипотечные портфели, кредитные учреждения поначалу не были слишком уж требовательными. По мере того как ипотека набирала популярность, и число обращений за кредитами росло, андеррайтинг (процесс анализа предлагаемых на страхование рисков, включающий селекцию страховых рисков, оценку рисков, их классификацию, а также процесс принятия решения о страховании того или иного риска и процесс определения адекватной риску тарифной ставки и условий страхования) в банках становился жестче.

И если еще два года назад конкуренция подталкивала банкиров делать определенные шаги навстречу заемщикам, то разразившийся кризис в США, заставил поменять политику банков.

Сегодня в так называемую категорию сомнительных заемщиков попадает довольно большое количество людей.  "В целом банки считают сомнительными то, что непонятно или выбивается из общей картины", - считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании "ХИРШ".

Определенно можно сказать, что все банки относятся с настороженностью к клиентам без определенного рода занятий. И если наемные работники могут подтвердить свой ежемесячный доход, например, справкой по форме 2-НДФЛ, то лицам так называемых свободных профессий сделать это сложнее.

Пожалуй, самая рискованная группа клиентов – это фрилансеры - внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу. Таким группам заемщиков гораздо сложнее доказать банкам свою благонадежность.

Также к нетипичным заемщикам относятся люди творческих профессий, ведь писатели, артисты или художники тоже иногда не имеют постоянного места работы. К ним банки относятся по-разному. Например, по словам Людмилы Семеновой, руководителя отделения ипотечного кредитования компании "Рескор", в недалеком прошлом существовал негласный запрет на выдачу кредитов представителям шоу-бизнеса. Сегодня ситуация, конечно, отчасти изменилась, и банкиры более лояльны к таким заемщикам.

Как это ни странно звучит, но иногда ипотека практически не доступна вполне обеспеченным людям, скажем, занимающимся бизнесом. Так как зачастую работников банка вводит в заблуждение справка о доходах с весьма большими суммами.

Но доверие банков заслужить можно. Эксперты КБ "Москоммерцбанк" обнадеживают: если человек занимается бизнесом и платит налоги, то соответственно, у него есть возможность официально подтвердить доходы - например, по форме 3-НДФЛ.

В утешение всем "нетипичным" и "сомнительным" заемщикам остается добавить, что сегодня банки дают возможность подать заявление на кредит лицам практически всех профессий. Однако, как замечают банкиры, заявки людей, чьи профессии связаны с риском для жизни, ярко выраженной сезонностью или непрогнозируемыми доходами, всегда рассматриваются более тщательно.

Самое интересное в том, что банк может отказать в предоставлении кредита, не объясняя заемщику причины отказа, отмечают эксперты.

Директор Центра ипотечных программ “МИЭЛЬ” компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Елена Панова считает, что отказ в выдаче кредита без объяснения причин последует, прежде всего, в том случае, если заемщик предоставил в анкете недостоверную информацию. “Иногда оказывается, что заемщики повышают уровень своей платежеспособности для того, чтобы получить кредит большего размера. После проверки банка подобный обман очень быстро выявляется”, - заключила она.

Другими словами, принимая решение воспользоваться ипотечным кредитом, заемщик должен здраво оценивать свои возможности, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

минплита

К большой добавляем маленькую

Представим семью, которая живет в двухкомнатной квартире стоимостью $300 тыс. и хочет отделить женатого сына, купив однокомнатную квартиру за $150 тыс. Допустим, из-за небольшого "белого" дохода молодой семье не удалось получить обычный ипотечный кредит. В таком случае выходом может стать ломбардная ипотека.

Главный принцип ломбардной ипотеки - оформление в залог не приобретаемой, а старой, уже имеющейся, квартиры. Такой кредит предлагают Городской ипотечный банк, Дельта-Кредит, Райффайзенбанк, ИБ "КИТ-Финанс", Собинбанк, Московский кредитный банк, Банк Москвы, Банк "Возрождение".

Прежде банки брали в залог как приобретаемое, так и уже существующее жилье. А теперь дают кредиты под залог только одной квартиры – уже существующей. Кредит обычно не превышает 80% стоимости недвижимости. 100% стоимости жилья не предлагает ни один банк. В нашем случае требуемые $150 тыс. составляют 50% рыночной цены $300 тыс. Кредит вполне получить реально. Если кредит берется на срок 20 лет, под 14% годовых, то ежемесячные выплаты будут около $1500.

При целевом ломбардном кредите деньги предоставляются только на определенную покупку. В нашем случае банк потребует предоставить документы, подтверждающие тот факт, что на заемные средства была приобретена именно жилая недвижимость. Данный банковский продукт предполагает обычные при ипотеке процентные ставки.

Что ликвидно, а что - нет

Получить ломбардный ипотечный кредит может не каждый обладатель жилой недвижимости. Предмет залога – квартира, коттедж или таун-хаус – должен быть ликвиден, то есть банк должен увериться, что в случае дефолта заемщика залог можно легко реализовать. Следовательно, недвижимость должна быть оценена специалистом компании, которой доверяет банк-кредитор. Стоит такая услуга около $100.

По словам директора по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы НэоЦентр Виктора Макарова, обычно к квартире в многоквартирном доме банки предъявляют следующие требования:

- квартира не должна располагаться в аварийном здании, в доме, включенном в списки сносимых объектов. Лучше всего, если дом построен не ранее 1970 года. В иных случаях возможны проблемы – не все банки принимают малогабаритные квартиры, квартиры в хрущевских домах;

- квартира не должна подвергаться несанкционированным перепланировкам;

- в доме не должно быть деревянных или смешанных перекрытий;

- возможны проблемы, если квартира уже продавалась более трех-четырех раз. Разумеется, обязательна юридическая чистота объекта;

- возможны трудности, если один из собственников квартиры или лиц, имеющих право пользоваться данным помещением – ребенок или недееспособный гражданин;

- невозможна передача в залог недвижимости, в которой зарегистрированы более пяти человек;

- если жилье принадлежит нескольким собственникам, все владельцы должны дать письменное согласие на сделку и выступить поручителями по кредиту;

- если в квартире помимо ее владельцев прописаны еще некие лица, они должны предоставить нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в залог;

- нельзя отдать в залог часть или долю владения недвижимостью.

Что интересно, к новому жилью строгих требований не предъявляется. Новая недвижимость может быть какой угодно, в том числе находиться в доме, предназначенном под снос, или оказаться загородным домом в регионе, где банк не присутствует.

Андеррайтинг: на слово больше никто не верит

Ужесточение требований банков к заемщикам коснулось абсолютно всех, в том числе и желающих взять ипотечный ломбардный кредит. По наблюдениям руководителя ипотечного направления агентства недвижимости "Держава" Виктории Наймушиной, еще год назад ипотечный кредит под залог существующей недвижимости получить было очень просто. Клиенту достаточно было заполнить анкету и заявить, что он зарабатывает энную сумму. Он получал кредит даже в том случае, если квартира принадлежала не ему, а родителям.

Времена изменились, и теперь потенциальным заемщикам ломбардного ипотечного кредита придется проходить процедуру андеррайтинга на общих основаниях и убеждать банк, что они смогут выплатить остаток стоимости квартиры. Причем теперь многие банки примут в залог только принадлежащую лично ему недвижимость.

Меньшую "меняем" на большую

- Клиентам, которые желают получить деньги под залог существующего жилья, чтобы приобрести с помощью ипотеки, например, квартиру для детей или для сдачи в наем, мы идем навстречу, - говорит руководитель отдела продаж на вторичном рынке жилья Русского ипотечного банка Сергей Борисов. - Также  существуют клиенты, которые закладывают московскую квартиру, чтобы приобрести загородный дом. А вот для тех, кто просто хочет "разморозить" недвижимость, Русский ипотечный банк создал иной кредитный продукт – кредит на любые цели. Но он выдается не на столь выгодных условиях, как целевые ломбардные ипотечные кредиты "Залог Классический" и "Залог Загородный".

Особняком в перечне программ банка стоит кредит, который называется "Новые метры". Но ломбардным он не является, так как не предполагает залога существующего жилья. Он рассчитан в основном, на тех, кто хочет продать существующее жилье и купить квартиру лучшего класса или большей площади. Например, семья хочет переехать из квартиры стоимостью $200 тыс. в квартиру стоимостью $300 тыс. Учитывая стоимость существующего жилья, необходимо занять $100 тыс.

В такой ситуации сложно воспользоваться стандартными ипотечными продуктами, особенно если доходы потенциального заемщика могут не устроить банк. Да и чисто технически осуществить сделку будет непросто: придется или сначала продавать старую квартиру и жить на съемной, пока риэлторы подберут новое, лучшее жилье; или убеждать андеррайтеров банка в том, что вы действительно намерены продать старое жилье и досрочно погасить кредит. Банки на это идут крайне неохотно.

"Единственным банком, предлагающим ипотеку, под залог приобретаемого, а не имеющегося жилья, но готовый учесть возможности частичного погашения кредита за счет средств от продажи уже существующей недвижимости, является Русский ипотечный банк", - говорит Сергей Борисов. Сходство с ломбардной ипотекой в том, что банк выдает кредит лишь на 90% от стоимости приобретаемого жилья.

На практике схема работает так: наша семья обращается в банк, где проходит процедуру андеррайтинга и доказывает, что способна погасить необходимый ей кредит. Затем уже существующее жилье должно пройти процедуру оценки – в нашем примере ее рыночная стоимость составляет $200 тыс. В таком случае банк готов предоставить семье средства, необходимые для покупки квартиры стоимостью $300 тыс, в размере 90% стоимости жилья ($270 000). Заемные средства клиент получает прямо на сделке.

Есть еще одно отличие услуги "Новые метры" от классической ломбардной ипотеки. Договор предусматривает, что первые полгода клиент ничего не платит банку. Это время дается на переезд, ремонт, продажу старого жилья, которое как юридически и физически свободное можно реализовать за максимальную цену.

В случае, если клиент спустя полгода все еще не провел первый платеж, банк потребует досрочного погашения ипотечного кредита. И это понятно: первый и самый большой платеж большинство потребителей кредита "Новые метры" выплачивают именно из средств, полученных за счет продажи старого жилья. Однако юридического требования продавать старую квартиру банк не предъявляет.

Сумму первого, самого крупного платежа банк рассчитывает, предусматривая возможность внезапного падения стоимости квадратного метра. По версии банка, старая квартира, которую необходимо продать, стоящая сегодня $200 тыс., может упасть в цене до $140 тыс. (при падении стоимости квадратного метра на 60% в год, то есть на 30% за полугодие). Именно такой и будет сумма первого взноса - $140 тыс. Сюда уже включены проценты за полугодие пользования кредитом. Процентная ставка в первом полугодии составляет около 14%, после внесения первого платежа она снижается.

При условии стабильного или растущего рынка на руках у клиента останутся дополнительные средства (даже при условии, что квартира по-прежнему будет стоить $200 тыс.), которые он может как потратить по собственному усмотрению, так и внести в качестве досрочных платежей по кредиту. Никаких штрафов за досрочное погашение "Новые метры" не предусматривают, и дальше кредит погашается, как обычный ипотечный – аннуитетными платежами.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Главное достоинство "Новых метров" в том, что у заемщика появляется довольно времени и предостаточно денег, чтобы разобраться со своими проблемами. Что касается появления тех продуктов, о которых мы рассказали с самого начала, - приобретения маленькой квартиры под залог большой, то оно говорит о том, что выход из жилищного тупика есть практически всегда. И квартирный вопрос можно решить, не дожидаясь никаких милостей от государства или доброго дяди.

Многие банки, учитывая спрос бизнес-сообщества на коммерческую недвижимость, решили предложить им еще один привлекательный продукт – ипотеку на коммерческую недвижимость.

Начальник управления продаж департамента малого и среднего бизнеса Русского банка развития (РБР) Алексей Доманов рассказывает, что сейчас спрос на кредиты для покупки коммерческой недвижимости увеличивается, особенно в регионах. Так, по его словам, в мае этого года РБР планирует запустить новый продукт – ипотечный кредит на коммерческую недвижимость.

Запуск этого продукта Алексей Доманов объясняет тем, что среди предпринимателей малого и среднего бизнеса кредит на коммерческую недвижимость уже пользуется популярностью. Обеспечением по этому виду кредита будет являться коммерческая недвижимость. Планируемая максимальная сумма кредита по этому продукту – 15 млн. рублей; срок кредита до 5 лет; процентная ставка – от 17 до 19% годовых в зависимости от первоначального взноса, который должен составлять не менее 10% от суммы кредита.

"В ближайшее время РосЕвробанк тоже планирует запустить три предложения по кредитованию коммерческой недвижимости: на приобретение построенной коммерческой недвижимости, покупку нежилых помещений в новостройках, кредитование под залог имеющейся коммерческой недвижимости", – говорит Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка.

Сегодня на рынке кредитования уже есть игроки, которые кредитуют под залог коммерческой недвижимости: "Абсолют Банк", Московский кредитный банк, Москоммерцбанк. Рассмотрим, на каких условиях предприниматель может получить кредит в этих банках.

Так, в "Абсолют Банке" по программе "Инициатива" можно приобрести в собственность нежилую недвижимость под залог приобретаемой нежилой недвижимости. Процентная ставка по этой программе банка составляет от 12% годовых; сумма кредита – до 2 000 000 долларов или до 60 000 000 рублей; размер кредита – до 70% оценочной стоимости приобретаемой недвижимости; срок кредитования – до 7 лет; по истечении 12 месяцев с момента предоставления кредита возможно досрочное погашение без штрафов и дополнительных комиссий.

Московский кредитный банк предлагает получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости на следующих условиях: приобретение нежилых помещений на вторичном рынке в Москве и Московской области, Туле, Рязани; процентная ставка от 14,5 до 16,5% годовых в зависимости от формы подтверждения дохода; первоначальный взнос – не менее 30%; лимиты кредитования – 30 000 – 1 000 000 долларов, 20 000 – 650 000 евро, 1 000 000 – 30 000 000 рублей; срок кредитования – до 10 лет; по истечении 6 месяцев возможно досрочное погашение без штрафов и дополнительных комиссий.

В Москоммерцбанке ипотечный кредит на коммерческую недвижимость можно получить под 13,5% годовых сроком на 15 лет; сумма кредита: от 100 000 до 1 500 000 долларов. Досрочное погашение осуществляется без штрафных санкций.

Кроме того, заемщики должны учитывать, что банки не принимают в качестве залога следующие объекты: нежилые помещения в домах, являющихся памятниками архитектуры; нежилые помещения в деревянных домах; нежилые помещения в домах, имеющих износ более 60% или признанных аварийными.

Возможность приобретения нежилой недвижимости в кредит для бизнесменов есть уже сегодня. Однако приобретение коммерческой недвижимости в кредит – не очень простое занятие. По мнению экспертов, большим препятствием для развития коммерческой ипотеки является непрозрачная бухгалтерия многих предпринимателей.