Заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 – 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.

В соответствии с ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ "Об ипотеке".

Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой "копия" на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения дорогостоящего оборудования  в последние годы стал лизинг. Этот вид договора финансовой аренды получил такую популярность прежде всего потому, что помимо права долгосрочно пользоваться чужим имуществом лизингополучатель в конечном итоге имеет возможность получить его в собственность. И естественно, популярность таких операций автоматически подогревает интерес к ним со стороны налоговых органов. В частности, небезынтересным в этой связи является вопрос: если в лизинг передается транспортное средство, кто должен уплачивать за него транспортный налог – лизингодатель или лизингополучатель?

Рассмотрению этой ситуации посвящено письмо Минфина от 25 декабря 2007 года № 03-05-06-04/45. В нем чиновники в первую очередь напомнили, что в соответствии со статьей 357 Налогового кодекса плательщиками транспортного налога признаются лица, на которых в соответствии с российским законодательством зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения.

Следовательно, в контексте вышеупомянутых операций все упирается в условия договора лизинга. Если по окончании действия соглашения изначально принадлежащее лизингодателю транспортное средство передается на правах собственности новому владельцу, на которого проводится перерегистрация ТС и переоформление регистрационных документов, то последний становится плательщиком транспортного налога.

Порядок расчета налога и авансовых платежей по нему прописан в статье 362 Налогового кодекса. Отдельное внимание стоит уделить случаям, когда смена владельца транспортного средства произошла в середине налогового или отчетного периода. О них говорится в пункте 3 вышеупомянутой статьи. Так, если автомобиль не принадлежал фирме в течение всего года, то расчет налога она должна производить с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данное ТС было на нее зарегистрировано, к числу календарных месяцев в налоговом (или отчетном) периоде. При этом месяц регистрации транспортного средства, а также месяц снятия ТС с регистрации принимается за полный месяц.

Если же регистрация и снятие с регистрации транспортного средства было осуществлено в течение одного календарного месяца, то указанный месяц принимается как один полный. Правда, по словам чиновников, последнее положение Налогового кодекса применяется лишь при приобретении, реализации (отчуждении или уничтожении) транспортного средства и не работает, если в течение одного месяца произошла перерегистрация одного и того же автомобиля на того же самого владельца. В этом случае применение указанной нормы пункта 3 статьи 362 Кодекса приведет к двойному налогообложению одного объекта, принадлежащего организации.

Таким образом, если необходимость в подобной перерегистрации все же возникла, то, как считают представители финансового ведомства, исчисление суммы транспортного налога в этом случае должно производиться в общем порядке, иными словами, с учетом общего количества месяцев регистрации данного транспортного средства на организацию.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения дорогостоящего оборудования  в последние годы стал лизинг. Этот вид договора финансовой аренды получил такую популярность прежде всего потому, что помимо права долгосрочно пользоваться чужим имуществом лизингополучатель в конечном итоге имеет возможность получить его в собственность. И естественно, популярность таких операций автоматически подогревает интерес к ним со стороны налоговых органов. В частности, небезынтересным в этой связи является вопрос: если в лизинг передается транспортное средство, кто должен уплачивать за него транспортный налог – лизингодатель или лизингополучатель?

Рассмотрению этой ситуации посвящено письмо Минфина от 25 декабря 2007 года № 03-05-06-04/45. В нем чиновники в первую очередь напомнили, что в соответствии со статьей 357 Налогового кодекса плательщиками транспортного налога признаются лица, на которых в соответствии с российским законодательством зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения.

Следовательно, в контексте вышеупомянутых операций все упирается в условия договора лизинга. Если по окончании действия соглашения изначально принадлежащее лизингодателю транспортное средство передается на правах собственности новому владельцу, на которого проводится перерегистрация ТС и переоформление регистрационных документов, то последний становится плательщиком транспортного налога.

Порядок расчета налога и авансовых платежей по нему прописан в статье 362 Налогового кодекса. Отдельное внимание стоит уделить случаям, когда смена владельца транспортного средства произошла в середине налогового или отчетного периода. О них говорится в пункте 3 вышеупомянутой статьи. Так, если автомобиль не принадлежал фирме в течение всего года, то расчет налога она должна производить с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данное ТС было на нее зарегистрировано, к числу календарных месяцев в налоговом (или отчетном) периоде. При этом месяц регистрации транспортного средства, а также месяц снятия ТС с регистрации принимается за полный месяц.

Если же регистрация и снятие с регистрации транспортного средства было осуществлено в течение одного календарного месяца, то указанный месяц принимается как один полный. Правда, по словам чиновников, последнее положение Налогового кодекса применяется лишь при приобретении, реализации (отчуждении или уничтожении) транспортного средства и не работает, если в течение одного месяца произошла перерегистрация одного и того же автомобиля на того же самого владельца. В этом случае применение указанной нормы пункта 3 статьи 362 Кодекса приведет к двойному налогообложению одного объекта, принадлежащего организации.

Таким образом, если необходимость в подобной перерегистрации все же возникла, то, как считают представители финансового ведомства, исчисление суммы транспортного налога в этом случае должно производиться в общем порядке, иными словами, с учетом общего количества месяцев регистрации данного транспортного средства на организацию.

По словам эксперта, негативно нотариусы относятся и к простой письменной форме доверенности на право управления автомобилем. "В России, где совершается так много угонов, вводить доверенность, которую преступник может написать за углом "на коленке" нельзя. Работники ГИБДД знают, как сложно из-за этого поймать преступника", — сказала Сазонова.

Сегодня, считает глава петербургского нотариата, нотариальную форму сохранили только рентные договоры, брачные контракты, алиментные соглашения, а касательно всего остального государство объявило: "У нас — демократическое общество, пусть человек сам выбирает — идти ему к нотариусу или нет". Но "слизывать" подобные демократические нормы с цивилизованных стран мы еще не готовы, у нас катастрофически низка правовая культура граждан.

"Случилось так, что за последние годы нотариат, не успев стать востребованным для общества, начал терять свои функции. Это результат лоббирования определенных ведомств. К тому же, мне представляется, что на этом этапе перераспределения собственности нотариат только мешает", — сделала вывод Сазонова.